Wohnungssanierung Kosten Dresden: vier Szenarien mit allen Positionen

Wohnungssanierung Kosten Dresden: die Richtwerte hinter allen Szenarien

Die Kosten einer Wohnungssanierung sind die Summe der Einzelpositionen je Gewerk, brutto inklusive Umsatzsteuer, von der Entkernung bis zur Küchenmontage. Für 60 m² mit drei Zimmern, Bad, vier Türen, vier Fenstern und Küchenanschlüssen ergibt der Rechenweg des Kalkulators im Umfang Komfort 27.500 bis 64.000 €; für 45 m² Basis ohne Bad 6.500 bis 13.000 €; für 85 m² Altbau Komplett-Luxus 64.500 bis 119.000 €, Bundesdurchschnitt 2025/2026, Stand September 2026.

Eine einzelne Zahl je Quadratmeter gibt es bei uns nicht, weil Bad, Türen, Fenster und Küche Stückpositionen sind und bei kleinen Wohnungen schwerer wiegen. Der Kalkulator auf der Startseite rechnet jede Position von/bis und rundet die Summe auf 500 €. Die Tabelle zeigt die Richtwerte, mit denen alle vier Szenarien gerechnet sind.

Die Raumposition ist nach Umfang gestaffelt: Basis 650 bis 1.050 €, Komfort 700 bis 1.100 €, Komplett-Luxus 900 bis 1.400 € je Raum. Ein belegter Regionalfaktor für Dresden fehlt; der einzige Anhaltspunkt aus Sachsen sind Elektriker-Stundensätze von 62 bis 88 € netto gegenüber 70 bis 115 € bundesweit.

Szenario 1: 45 m², zwei Zimmer, Umfang Basis, ohne Bad

Das kleinste Szenario ist die Wohnung zwischen zwei Mietverhältnissen, bei der Bad und Küche bleiben: neuer Boden, Elektro teilweise, Untergrund, Wände und Decken in zwei Zimmern plus Küche und Flur, drei neue Innentüren. Keine Fenster, kein Bad, keine Küchenposition.

Die Türen machen hier 16 bis 20 % der Summe aus; wer das Bad mit 10.000 bis 28.000 € mitnimmt, landet bei 16.500 bis 41.000 €, dem 2,5- bis 3,2-Fachen.

Was kostet eine Komplettsanierung einer Wohnung mit 60 m²?

Das Szenario der Startseite: 60 m², drei Zimmer, Umfang Komfort, neues Komplettbad, vier Innentüren, vier Fenster, Küchenanschlüsse und Montage. Das ist die Komplettsanierung einer Wohnung mit allen Gewerken im Leerstand, wie sie unter Wohnung komplett sanieren beschrieben ist. Rechnerisch ergibt sie 27.500 bis 64.000 € brutto, also 458 bis 1.067 € je m² Wohnfläche.

Das Bad allein liegt zwischen 10.000 und 28.000 € und stellt damit 36 bis 44 % der Summe; seine Spanne hängt an Größe, Vorwandinstallation, Fliesenformat und Sanitärobjekten, die Positionen dazu stehen unter Badsanierung Dresden. Die Vereinigung Deutsche Sanitärwirtschaft hat für ein Durchschnittsbad von 7 bis 8 m² im Oktober 2023 im Mittel 28.400 € bei Basisausstattung erhoben; unser oberer Wert bildet diese Größenordnung ab.

Szenario 3: 85 m² Altbau, vier Zimmer, Umfang Komplett-Luxus, Bad und Decke mit Spots

Das dritte Szenario ist die Kernsanierung einer Altbauwohnung: 85 m², vier Zimmer, Entkernung, Elektro vollständig neu, Estrichausgleich, Trockenbau, Parkett, neues Bad, sechs Innentüren, sechs Fenster, Küchenanschlüsse und eine abgehängte Decke mit LED-Spots auf der Hälfte der Wohnfläche. Wer eine Kernsanierung der Wohnung in Dresden plant, landet in diesem Umfang.

Die 759 bis 1.400 € je m² überschneiden sich mit dem, was Portale für eine Kernsanierung nennen, und beginnen darunter: 900 bis 2.000 € je m² inklusive Planung (wohnen-und-finanzieren, Mai 2026) und 1.000 bis 2.200 € je m² (enwendo, April 2026), jeweils ohne Angabe, ob brutto oder netto und jeweils für das ganze Haus mit Hülle und Technik gedacht. Der BKI weist für Wohngebäude vor 1945 im Mittel 372 € je m² Bruttogrundfläche aus, nicht mehr als nach 1945; ein pauschaler Altbau-Zuschlag ist nicht belegbar.

Was beim Altbau als eigene Position dazukommen kann: ein Schadstoffgutachten mit 500 bis 1.500 €, das Entfernen asbesthaltiger Floor-Flex-Platten aus den Baujahren 1960 bis 1985 mit 55 bis 130 € je m² nach TRGS 519 und der Ausgleich einer Holzbalkendecke mit 50 bis 75 € je m². Was im Altbau bei Grundriss, Leitungen und Decken ansteht, steht unter Altbauwohnung sanieren Dresden.

Szenario 4: 70 m², drei Zimmer, Komfort, Bad, Dachgeschoss ohne Aufzug

Das vierte Szenario zeigt den Zuschlag für die Lage im Haus. Alles, was in ein Dachgeschoss ohne Aufzug hinauf- und herunter muss, kostet Zeit: Schutt, Estrich, Fliesen, Sanitärobjekte. SANIERWERK setzt dafür 4 bis 8 % auf die Summe an, ein eigener Ansatz ohne Fremdquelle. Um den Effekt sichtbar zu machen, ist das Szenario ohne Türen, Fenster und Küche gerechnet.

Im Angebot nach der Besichtigung wird der Zuschlag durch konkrete Positionen ersetzt: Containerstellung, Schuttrutsche oder Sackware, zusätzliche Transportstunden.

Was treibt die Spanne: Bad, Fenster oder Umfang?

Drei Stellschrauben bestimmen, wo Ihre Wohnung innerhalb der Spanne landet: das Bad mit 10.000 bis 28.000 €, die Fensterzahl mit 550 bis 1.100 € je Stück und der Umfang je m² Wohnfläche mit 70 bis 700 €. Im Szenario 60 m² Komfort stammen 18.000 € der rund 36.500 € Differenz allein aus dem Bad, 10.200 € aus dem Quadratmeterwert und 2.200 € aus den Fenstern.

Die Spanne wird nach der Besichtigung eng: Dann steht fest, ob der Estrich trägt, ob die Steigleitungen Sache der Eigentümergemeinschaft sind, wie viele Fenster getauscht werden und welches Bad Sie wollen.

Nicht im Kalkulator, weil es an der Straße hängt: die Sondernutzung des Gehwegs für Container oder Gerüst. Die Sondernutzungssatzung der Landeshauptstadt Dresden (Gebührenkatalog Nr. 14.1) berechnet je angefangenem Quadratmeter und Woche 0,80 € an Anliegerstraßen (Kategorie IV) und 2,30 € an Hauptverkehrsstraßen (Kategorie II); 25 m² über acht Wochen kosten damit 160 bzw. 460 €, eigene Rechnung nach Satzungsstand Juli 2023. Der Antrag läuft über das Straßen- und Tiefbauamt; Sondernutzung und Entsorgung stehen als eigene Positionen im Angebot, die Entsorgungssätze unter Entkernung Wohnung Dresden.

Wie wirken die Kosten auf Miete und Umlage nach § 559 BGB?

Vermieter dürfen nach § 559 BGB 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete umlegen, gekappt auf 3 € je m² innerhalb von sechs Jahren und auf 2 € je m², wenn die Ausgangsmiete unter 7 € je m² liegt. Umlegbar ist nur der Modernisierungsanteil; der Erhaltungsanteil nach § 559 Abs. 2 BGB bleibt draußen. Der Kalkulator setzt dafür eigene Anteile an: Basis 25 %, Komfort 45 %, Komplett-Luxus 60 % des Mittelwerts.

Rechenweg Umlage, Szenario 2: Mittelwert aus 27.500 und 64.000 € = 45.750 €; davon 45 % = 20.587,50 €; davon 8 % = 1.647 € je Jahr = 137,25 € je Monat = 2,29 € je m², unter der Kappung von 180 €. Im Szenario 3 wären es 367 € je Monat, die Kappung begrenzt auf 255 €, bei einer Ausgangsmiete unter 7 € je m² auf 170 €. Bis 10.000 € Kosten geht das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB mit 30 % Pauschalabzug; die Ankündigung nach § 555c BGB muss drei Monate vor Beginn in Textform erfolgen. Einzelheiten unter Modernisierungsumlage § 559 BGB.

Steuerlich gilt eine andere Grenze: Übersteigen die Nettokosten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu anschaffungsnahen Herstellungskosten und sind nur über die Abschreibung absetzbar; die Abgrenzung nach dem BMF-Schreiben vom 26.01.2026 steht unter Wohnung vor Vermietung sanieren.

Rechenweg Mietspiegel: Die Vergleichsmiete nach der Sanierung ist die Basismiete des Dresdner Mietspiegels 2025 nach Wohnfläche (45 m² 7,31 €, 60 m² 7,07 €, 70 m² 7,01 €, 85 m² 6,93 € je m²) mal einem Ausstattungsfaktor nach der Sanierung, ein eigener Ansatz von SANIERWERK, der die Zu- und Abschläge der Tabellen 4 bis 8 des Mietspiegels bündelt: Basis 1,00, Komfort 1,125, Komplett-Luxus 1,25. Bei Neuvermietung gilt in Dresden bis 30.06.2027 die Mietpreisbremse mit Vergleichsmiete plus 10 %; der Mietspiegel 2025 gilt bis 31.12.2026. Wie weit der Hebel reicht, zeigt eine Beispielrechnung mit den Faktoren des Mietspiegels 2025 (Merkmalsauswahl als Annahme, mittlere Wohnlage): 60 m² Altbau mit allen Abschlägen 5,15 € je m², mit allen Zuschlägen 9,77 € je m², also 309 gegen 586 € je Monat nettokalt.

Zur Wertseite: Aus der Umrechnungsformel des Gutachterausschusses Dresden für sanierte Altbau-Eigentumswohnungen (Grundstücksmarktbericht 2026, S. 71 bis 74, Koeffizient je Sanierungsjahr 0,0097 bis 0,0129, Median 2.564 € je m²) ergibt sich rechnerisch ein Preisabstand von 768 bis 1.068 € je m² zwischen Sanierungsjahr 1999 und 2026; der Bericht selbst nennt diesen Abstand nicht. Mal dem Umfangsanteil von 35, 70 oder 100 % ergibt das im Szenario 2 rechnerisch 32.000 bis 45.000 € und im Szenario 3 65.500 bis 91.000 €, eine Rechnung mit Marktdaten, kein Versprechen. Für Vermieter geht es weiter unter Wohnung vor Vermietung sanieren.

Wie haben sich die Baupreise 2024 bis 2026 entwickelt?

Die Instandhaltung von Wohngebäuden verteuert sich seit 2024 schneller als der Neubau. Der Preisindex des Statistischen Bundesamts lag im November 2024 um 3,6 % über dem Vorjahresmonat, im Mai 2026 um 5,6 %; Elektroanlagen sind mit 5,4 bis 6,4 % pro Jahr das teuerste Gewerk der Reihe. In Sachsen stieg der Index für die Instandhaltung ohne Schönheitsreparaturen von Mai 2025 bis Mai 2026 um 5,4 % auf 151,3 Punkte (2021 = 100).

Jede Spanne auf dieser Seite gilt deshalb mit ihrem Stand September 2026. Schönheitsreparaturen in der Wohnung blieben in Sachsen im Mai 2026 auf Vorjahresniveau; Maler- und Lackierarbeiten lagen im Februar 2025 um 7,1 % über dem Vorjahr, Gas-, Wasser- und Entwässerungsanlagen um 6,4 %.

Welche Normen und Vorschriften stehen hinter den Positionen?

Jede Position im Angebot trägt die Regel, gegen die sie bei der Abnahme geprüft wird. Für Preis und Abnahme zählen acht davon; die Einzelheiten je Gewerk stehen auf den Gewerkeseiten, hier nur die Folge für Angebot und Abnahme.

Eine Regel fehlt bewusst: ein Regionalfaktor für Dresden. Er ist nicht belegt, deshalb bleiben die Richtwerte Bundesdurchschnitt und werden erst im Angebot durch die Preise der Partnerbetriebe ersetzt.

Wie wird aus der Kostenspanne ein Angebot mit festen Positionen?

Die Spanne ist der Anfang, nicht das Ergebnis. Zwischen Kalkulator und Übergabe liegen bei SANIERWERK sechs Schritte:

• Besichtigung im Leerstand: Rico Peuker geht die Wohnung mit Ihnen durch, prüft Estrich, Leitungswege, Steigstränge, Fenster und Untergrund und nimmt jeden Raum auf.
• Angebot mit Positionen: Jede Position trägt Gewerk, Menge, Preis und die Kennung E für Erhaltung oder M für Modernisierung, im Schema der Tabellen oben.
• Terminplan: Das Angebot nennt Beginn, Gewerkefolge und Übergabedatum; Abhängigkeiten wie die Trocknung des Estrichs stehen im Plan.
• Bauleitung: Ein Ansprechpartner steuert die Partnerbetriebe, prüft jede Leistung vor dem nächsten Gewerk und hält Änderungen mit Preis schriftlich fest, bevor sie ausgeführt werden.
• Abnahme mit Protokoll: Sie gehen die Wohnung Raum für Raum durch; Mängel, Fristen und Restleistungen stehen im Protokoll, mit der Abnahme beginnt die Gewährleistung nach § 634a BGB.
• Übergabe: Sie erhalten Schlüssel, Abnahmeprotokoll und die Rechnungen je Gewerk, gegliedert wie das Angebot.

Prüfliste: Wie vergleichen Sie ein Angebot mit dieser Seite?

Legen Sie jedes Angebot, auch ein fremdes, Position für Position neben die Tabellen dieser Seite. Vier Punkte entscheiden, ob die Zahlen vergleichbar sind:

• Bei jeder Summe steht, ob sie brutto oder netto ist; die Richtwerte hier sind brutto mit 19 % Umsatzsteuer, Handwerkerangebote nennen oft netto.
• Bad, Türen, Fenster und Küche sind Stückpositionen und stecken nicht in einem Quadratmeterpreis, der sich nicht nachrechnen lässt.
• Entsorgung, Container, Sondernutzung und Schadstoffe sind eigene Positionen, keine Schätzposten mit dem Vermerk nach Aufwand.
• Das Angebot nennt seinen Preisstand; bei einem Instandhaltungsindex von plus 5,6 % im Mai 2026 ist ein Angebot aus dem Vorjahr nicht mehr aktuell.

Was steht im Angebot, was nicht?

Braucht Ihre Wohnung mehrere Gewerke, plant und steuert SANIERWERK die Komplettsanierung mit festen Partnerbetrieben der Region, mit einem Ansprechpartner von der Besichtigung bis zur Übergabe, in Dresden, Radebeul, Freital, Meißen, Coswig und Moritzburg. Der Kalkulator liefert sofort eine Kostenspanne; mit dem Formular unten fordern Sie das Positionsblatt und die Besichtigung an.