Modernisierungsumlage § 559 BGB: Was von der Sanierung auf die Miete darf

Modernisierungsumlage § 559 BGB: Was ist das?

Die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB ist das Recht des Vermieters, die jährliche Miete nach einer Modernisierung um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. Sie ist keine Vergleichsmietenerhöhung nach § 558 BGB und braucht keine Mieterzustimmung: Der Vermieter erklärt sie in Textform, die erhöhte Miete gilt ab dem dritten Monat nach Zugang. Grundlage sind nur Maßnahmen aus dem Katalog des § 555b BGB, abzüglich des Anteils für ohnehin fällige Erhaltung.

Wie viel von der Sanierung auf die Miete geht, entscheidet sich im Angebot: SANIERWERK übernimmt die Komplettsanierung aus einer Hand und weist jede Position je Gewerk mit der Kennung E für Erhaltung und M für Modernisierung aus. Was die Sanierung insgesamt kostet, steht auf der Seite Wohnungssanierung Kosten Dresden; die Spanne für Ihr Objekt liefert der Kalkulator auf der Startseite, die Umlage rechnet er gleich mit.

Die 8 Prozent und die Kappung gelten unverändert seit 2019. Seit 01.01.2024 gelten für den Heizungseinbau eigene Regeln in § 559e BGB, seit 29.07.2026 steht die Wärmepumpen-Regel als § 559f im BGB. Für eine Wohnungssanierung ohne Heizungstausch bleibt es bei den 8 Prozent.

Welche Kosten darf ich nach § 559 BGB umlegen?

Umlagefähig sind Maßnahmen nach § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 und 6 BGB: Einsparung von Endenergie, Reduzierung des Wasserverbrauchs, nachhaltig höherer Gebrauchswert, dauerhaft bessere Wohnverhältnisse und Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Nicht umlagefähig sind Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB, mit öffentlichen Zuschüssen gedeckte Kosten (§ 559a BGB) und der Anteil, der bei einer modernisierenden Instandsetzung ohnehin für die Reparatur fällig gewesen wäre (§ 559 Abs. 2 BGB).

Die 10 Prozent für den Heizungseinbau gelten nach § 559e BGB nur mit Förderung, nach Abzug der Fördermittel und mit 15 Prozent Pauschalabzug für die Erhaltung (der Pauschalabzug entfällt bei Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen nach § 43 GModG); der Glasfaseranschluss nur bei freier Anbieterwahl des Mieters.

Der Erhaltungsabzug nach § 559 Abs. 2 BGB ist im Regelverfahren zu schätzen, nach dem Abnutzungsgrad der ersetzten Bauteile. Wird ein 30 Jahre altes Bad erneuert, geht der Teil ab, der für eine Instandsetzung ohnehin fällig gewesen wäre. Im vereinfachten Verfahren nach § 559c BGB ersetzt eine Pauschale von 30 Prozent diese Schätzung. Zuschüsse von KfW oder Landesförderbanken gelten als öffentliche Mittel und mindern die umlagefähigen Kosten (§ 559a Abs. 3 BGB).

Bad und Elektro fallen typischerweise unter Nr. 4, sobald die Ausstattung über den vorherigen Stand hinausgeht; der reine Ersatz gleichwertiger Teile bleibt Erhaltung. Bei der Elektroinstallation heißt das: Mehr Stromkreise und Steckdosen sind Modernisierung, der Tausch einer defekten Leitung ist Erhaltung. Welche Gewerke in ein Angebot gehören, zeigt Wohnung komplett sanieren Dresden.

Wie hoch darf die Mieterhöhung nach Modernisierung sein?

Rechnerisch 8 Prozent der umlagefähigen Kosten je Jahr, geteilt durch zwölf für den Monatsbetrag. Die Kappungsgrenze nach § 559 Abs. 3a BGB begrenzt das Ergebnis: Innerhalb von sechs Jahren darf die Monatsmiete um höchstens 3 Euro je Quadratmeter steigen; liegt die Ausgangsmiete unter 7 Euro, sind es 2 Euro. Für den Heizungseinbau gilt eine eigene Grenze von 0,50 Euro je Quadratmeter. Erhöhungen nach § 558 BGB bleiben bei dieser Kappung außer Betracht.

Modernisierungsumlage berechnen, das sind vier Schritte: Kosten der Wohnung um Erhaltungsanteil und Förderung kürzen, 8 Prozent davon nehmen, durch zwölf teilen, mit der Kappung vergleichen. Die Tabelle zeigt drei Fälle für 60 Quadratmeter, darunter das Szenario, das der Kalkulator auf der Startseite vorrechnet.

Die erste Zeile wandelt das Beispiel der Startseite ab: Bei 8,00 Euro Ausgangsmiete ergäben 30.000 Euro 180 Euro im Monat, die Kappung von 3 Euro; unter 7 Euro je Quadratmeter greift die Kappung von 2 Euro, aus rechnerischen 200 Euro werden 120 Euro. Im vereinfachten Verfahren gehen von 9.000 Euro pauschal 30 Prozent ab; 8 Prozent von 6.300 Euro sind 42 Euro im Monat, die Kappung wird nicht erreicht.

Die dritte Zeile folgt dem Rechenweg des Kalkulators. Das Beispiel der Startseite, 60 Quadratmeter, 3 Zimmer, Umfang Komfort, Komplettbad, 4 Innentüren, 4 Fenster und Küche, ergibt 27.500 bis 64.000 Euro brutto. Der Kalkulator rechnet mit der Mitte der Spanne, 45.750 Euro, und setzt bei Umfang Komfort 45 Prozent als Modernisierungsanteil an (Basis 25 Prozent, Komplett-Luxus 60 Prozent, eigener Ansatz von SANIERWERK). 45 Prozent von 45.750 Euro sind 20.587,50 Euro; 8 Prozent davon sind 1.647 Euro im Jahr oder 137,25 Euro im Monat (Anzeige: 137 Euro), unter der Kappung von 180 Euro. Verbindlich wird der Anteil erst mit dem Angebot, in dem jede Position als E oder M gekennzeichnet ist.

Ob der über die Kappung hinausgehende Teil nach Ablauf der sechs Jahre nachverlangt werden kann, regelt das Gesetz nicht; eine höchstrichterliche Entscheidung dazu ist nicht bekannt.

Nach einer Erhöhung im vereinfachten Verfahren sind fünf Jahre lang keine weiteren Erhöhungen nach § 559 oder § 559e BGB möglich (§ 559c Abs. 4 BGB). Wer in den nächsten Jahren weitere Maßnahmen plant, wählt das Regelverfahren.

Wie muss ich die Modernisierung nach § 555c BGB ankündigen?

Spätestens drei Monate vor Beginn in Textform, also auch per E-Mail. Die Liste zeigt, was nach § 555c BGB hineingehört. Fehlt etwas davon, wird die spätere Mieterhöhung nach § 559b Abs. 2 BGB erst sechs Monate später wirksam; dasselbe gilt, wenn die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.

• Die Ankündigung nennt Art und voraussichtlichen Umfang der Maßnahme in wesentlichen Zügen; dafür reicht die Positionsliste des Angebots, beschränkt auf die M-Positionen (§ 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB).
• Sie nennt den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer; beides steht im Terminplan des Angebots mit Beginn und Übergabedatum (Nr. 2).
• Sie nennt den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (Nr. 3); im vereinfachten Verfahren entfällt die Angabe der Betriebskosten (§ 559c Abs. 5 Nr. 2 BGB).
• Sie weist auf Form und Frist des Härteeinwands hin: Textform bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang folgt (§ 555c Abs. 2, § 555d Abs. 3 BGB). Fehlt der Hinweis, ist der Mieter an diese Frist nicht gebunden (§ 555d Abs. 5 BGB).
• Soll das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB genutzt werden, steht das bereits in der Ankündigung (§ 559c Abs. 5 Nr. 1 BGB).
• Bei energetischen Maßnahmen darf für die Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte verwiesen werden (§ 555c Abs. 3 BGB).

Beispiel: Geht die Erhöhungserklärung am 10. Oktober zu, ist die erhöhte Miete ab 1. Januar geschuldet. Die Erklärung muss die Erhöhung aus den entstandenen Kosten berechnen und nach §§ 559 und 559a BGB erläutern; ohne diese Berechnung ist sie unwirksam.

Bei nur unerheblicher Einwirkung auf die Wohnung und unerheblicher Mieterhöhung entfällt die Ankündigungspflicht (§ 555c Abs. 4 BGB).

Umlage in der Praxis: Wie kommt das Positionsblatt mit E/M-Kennung in die Erhöhungserklärung?

In sechs Schritten, und jeder liefert ein Stück der Unterlagen, die §§ 555c und 559b BGB verlangen. Der Bauablauf selbst steht unter Wohnung komplett sanieren Dresden; hier steht, was davon für die Umlage zählt.

• Besichtigung: Wir nehmen Zustand und Alter der Bauteile auf, die ersetzt werden sollen. Daraus ergibt sich der Abnutzungsgrad, den § 559 Abs. 2 BGB beim Erhaltungsabzug berücksichtigt.
• Angebot mit Positionen: Jede Position trägt Gewerk, festen Preis netto und brutto und die Kennung E oder M. Die Summe der M-Positionen, gekürzt um den geschätzten Erhaltungsanteil, ist der Betrag, aus dem die zu erwartende Mieterhöhung für die Ankündigung berechnet wird.
• Terminplan und Ankündigung: Das Angebot nennt Beginn, Gewerkefolge und Übergabedatum; damit stehen Beginn und Dauer für die Ankündigung fest. Der Baubeginn liegt frühestens drei Monate nach deren Zugang, damit die Frist nach § 555c Abs. 1 BGB eingehalten ist und ein Härteeinwand vor Beginn vorliegt.
• Bauleitung: SANIERWERK koordiniert die Partnerbetriebe. Änderungen während der Bauzeit werden als eigene Position mit E- oder M-Kennung nachgetragen, damit die Abweichung zur angekündigten Erhöhung jederzeit sichtbar ist; über 10 Prozent verschiebt sie die Wirkung um sechs Monate (§ 559b Abs. 2 Satz 2 BGB).
• Abnahme mit Protokoll: Wir gehen die Wohnung gemeinsam durch und halten Ergebnis, Restpunkte und Fristen fest; die Abnahme schließt die Arbeiten ab, danach kann die Erhöhungserklärung abgegeben werden.
• Übergabe mit Unterlagen: Sie erhalten die Rechnungen mit getrennten Arbeits- und Materialkosten und das Positionsblatt mit E/M-Kennung. M-Positionen, Erhaltungsschätzung je Position und abgezogene Fördermittel bilden die Kostenberechnung, die § 559b Abs. 1 BGB für die Erhöhungserklärung verlangt.

Die Erklärung selbst geben Sie als Vermieter in Textform ab; SANIERWERK liefert die Unterlagen und die Berechnung, die rechtliche Prüfung des Schreibens übernimmt bei Bedarf Ihr Anwalt oder Ihre Hausverwaltung.

Prüfliste vor der Erhöhungserklärung nach § 559b BGB

Acht Punkte aus dem Gesetzestext, die vor dem Versand der Erklärung abgehakt sein sollten; Rechnungen und Positionsblatt aus der Übergabe reichen als Beleg.

• Die Kosten sind aus den tatsächlich entstandenen Rechnungen berechnet, nicht aus dem Angebot (§ 559b Abs. 1 BGB).
• Der Erhaltungsanteil ist je Position geschätzt und mit dem Abnutzungsgrad der ersetzten Bauteile begründet, oder das vereinfachte Verfahren ist gewählt und die Pauschale von 30 Prozent abgezogen (§ 559 Abs. 2, § 559c Abs. 1 BGB).
• Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten, Mittel von KfW oder Landesförderbank und die Zinsermäßigung eines verbilligten Darlehens sind abgezogen (§ 559a BGB).
• Betrifft eine Maßnahme mehrere Wohnungen, sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufgeteilt (§ 559 Abs. 3 BGB).
• Die Erhöhung ist mit der Kappung verglichen: 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren, 2 Euro bei Ausgangsmiete unter 7 Euro, und frühere Erhöhungen nach § 559 BGB in diesem Zeitraum sind eingerechnet (§ 559 Abs. 3a BGB).
• Die Erhöhung übersteigt den angekündigten Betrag um höchstens 10 Prozent; sonst gilt die erhöhte Miete erst sechs Monate später und der Mieter kann Härtegründe nachschieben (§ 559b Abs. 2 Satz 2, § 559 Abs. 5 BGB).
• Im vereinfachten Verfahren ist das Verfahren in der Erklärung benannt, und Kosten früherer Erhöhungen der letzten fünf Jahre sind auf die 10.000-Euro-Grenze angerechnet (§ 559c Abs. 2 und 3 BGB).
• Die Erklärung liegt in Textform vor und der Zugangstag ist dokumentiert, weil die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Monats danach geschuldet ist (§ 559b Abs. 1 und 2 BGB).

Was gilt in Dresden bei Neuvermietung nach der Modernisierung?

In Dresden gilt seit 01.01.2026 bis 30.06.2027 die Mietpreisbremse nach der Sächsischen Mietpreisbegrenzungsverordnung: Bei Neuvermietung darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen. § 556e Abs. 2 BGB erlaubt darüber hinaus den Betrag, der sich nach § 559 BGB ergäbe, wenn in den drei Jahren vor Mietbeginn modernisiert wurde. Die Umlage wirkt damit auch bei einer Sanierung im Leerstand, obwohl es keinen Mieter gibt, dem sie erklärt wird.

Rechenbasis für diesen Zuschlag ist die Vergleichsmiete, die die Wohnung ohne die Modernisierung hätte. Der Dresdner Mietspiegel 2025 gilt bis 31.12.2026 und setzt für 60 Quadratmeter eine Basismiete von 7,07 Euro je Quadratmeter an; seine Ausstattungsfaktoren führen im Rechenbeispiel von 5,15 Euro je Quadratmeter für den unmodernisierten Altbau bis 9,77 Euro für den voll modernisierten. Ob für Ihr Objekt die neue Vergleichsmiete plus 10 Prozent oder die alte plus 10 Prozent plus § 559-Betrag höher liegt, rechnen wir vor dem Angebot durch.

Zwei weitere Regeln: Die Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren (Sächsische Kappungsgrenzen-Verordnung, bis 30.06.2027) gilt nur für Vergleichsmietenerhöhungen nach § 558 BGB im laufenden Mietverhältnis; § 559-Erhöhungen bleiben dabei außer Betracht, beide Wege sind nebeneinander möglich. Und § 556f BGB nimmt die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung ganz aus der Mietpreisbremse heraus. Umfassend heißt nach dem Bundesgerichtshof (Urteil vom 11.11.2020, VIII ZR 369/18) zweierlei: Der Bauaufwand erreicht mindestens ein Drittel des Aufwands für eine vergleichbare Neubauwohnung ohne Grundstück, Erhaltungskosten nicht mitgerechnet, und die Wohnung entspricht danach in wesentlichen Teilen einem Neubau.

Wie sich Umlage, Mietspiegel und Wiederverkaufswert zusammen auf die Rendite auswirken, rechnet Wohnung vor Vermietung sanieren Dresden durch; den Umfang eines neuen Bades beschreibt Badsanierung Dresden, ein Stadtteilbeispiel Wohnungssanierung Dresden Plauen.

Sanierungskosten absetzen als Vermieter: Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten?

Mietrecht und Steuerrecht trennen nach verschiedenen Maßstäben. Mietrechtlich ist eine neue Elektroinstallation mit mehr Stromkreisen eine Modernisierung nach § 555b Nr. 4 BGB und umlagefähig. Steuerlich ist der Ersatz vorhandener Teile regelmäßig Erhaltungsaufwand (R 21.1 Abs. 1 EStR): Vermieter setzen ihn im Jahr der Zahlung als Werbungskosten ab oder verteilen ihn nach § 82b EStDV gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre.

Herstellungskosten laufen dagegen nur über die AfA mit 2 Prozent (Fertigstellung 1925 bis 2022), 2,5 Prozent (vor 1925) oder 3 Prozent (ab 2023). Sie entstehen bei einer Erweiterung, also mehr Fläche oder neuer Substanz wie Alarmanlage, Markise oder Kachelofen (BMF-Schreiben vom 26.01.2026, Rn. 31 bis 39), und bei einer Standardhebung: wenn mindestens drei der vier Bereiche Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster deutlich angehoben werden (Rn. 19). Zwei Bereiche, etwa Sanitär und Elektro, lösen keine Standardhebung aus; kommen neue Fenster als dritter Bereich dazu, prüft das Finanzamt, ob der Standard von sehr einfach auf mittel gehoben wurde (Rn. 20). Der Tausch von Zweifach- auf Dreifachverglasung zählt dabei nicht als Hebung (Rn. 23).

Die zweite Grenze ist § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Übersteigen die Nettokosten für Instandsetzung und Modernisierung in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie insgesamt zu Herstellungskosten, Malerarbeiten eingeschlossen. Einzelmaßnahmen bis 4.000 Euro netto je Gebäude gelten auf Antrag stets als Erhaltungsaufwand, zählen aber in die 15-Prozent-Summe hinein. Unser Angebot weist deshalb Netto- und Bruttobeträge je Position aus. Stand September 2026; die steuerliche Zuordnung im Einzelfall trifft Ihr Steuerberater.