Wohnungssanierung Dresden, die sich rechnet.
SANIERWERK saniert Miet- und Eigentumswohnungen komplett und aus einer Hand: Bad, Elektro, Böden, Wände, Decken, Türen und Küche in einem Projekt. Sie koordinieren keine fünf Handwerker, Sie haben einen Ansprechpartner. In zwei Minuten kennen Sie die Kostenspanne, nach der Besichtigung bekommen Sie das Angebot mit Positionen, Terminplan und Übergabedatum.
VorherNachher
Regler ziehen
Ziehen Sie den Regler: links ein entkernter Wohnraum bei Dresden, rechts ein sanierter Altbau in Dresden-Striesen. Eigene Aufnahmen, zwei Objekte.
Eine unsanierte Wohnung kostet jeden Monat. Eine sanierte zahlt.
Sie haben sich entschieden, sonst wären Sie nicht hier. Was jetzt zählt, ist die Reihenfolge: erst die Zahlen, dann der Termin, dann die Übergabe. Und dass Sie das nicht mit fünf Firmen einzeln verhandeln müssen.
Belassen
- Leerstand ist die teuerste Miete. Jeder Monat ohne Mieter kostet die volle Kaltmiete plus Nebenkosten, die Sie selbst tragen.
- Alte Ausstattung drückt die Miete. Der Mietspiegel Dresden 2025 zieht ab: kein Bodenbelag im Bad minus 8 %, Installationen über Putz minus 3 %, Kastenfenster vor 1990 minus 3 %, kein Boden in Wohnräumen minus 4 %, keine Gegensprechanlage minus 5 %. Ein 60-m²-Altbau landet so rechnerisch bei 5,15 €/m² statt 7,07 €/m².
- Der Bewerberkreis schrumpft. Dresdner Wohnungen mit Baujahr bis 1918 standen 2025 zu 9,9 % leer, Baujahre 1946 bis 1969 zu 4,1 %. Der Altbau steht nicht leer, weil er alt ist, sondern weil er unsaniert ist.
- Fünf Handwerker selbst koordinieren heißt fünf Angebote, fünf Termine und Wartetage dazwischen, weil der Bodenleger nicht kommt, bevor der Elektriker fertig ist. Reparaturen im laufenden Betrieb sind aus demselben Grund teurer als ein Durchgang im Leerstand.
Sanieren
- Ein Durchgang, alle Gewerke. Elektro und Sanitär vor dem Putz, Böden vor den Türen, Maler zuletzt. Keine Wartetage zwischen den Firmen.
- Modernisierungsumlage nach § 559 BGB: 8 Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete, bis zur Kappung.
- Steuerlich sortiert. Erhaltungsaufwand sofort abziehbar, Herstellungskosten über die AfA, die 15-Prozent-Grenze im Blick.
- Neuvermietung mit Auswahl. Voll modernisiert liegt derselbe 60-m²-Altbau nach den Zuschlägen des Mietspiegels bei 9,77 €/m², die Angebotsmiete in Dresden lag 2025 im Median bei 9,09 €/m². Sie vermieten dann nicht mehr unter Wert.
Der Unterschied liegt nicht im Handwerk. Er liegt darin, ob jemand die Reihenfolge und die Zahlen im Griff hat.
Quellen: Mietspiegel Dresden 2025, Landeshauptstadt Dresden Kommunale Statistikstelle (Leerstand 2025, Angebotsmieten 2025), § 559 BGB. Stand September 2026.
Alles, was zwischen Auszug und Neuvermietung liegt.
Wir verkaufen keine Einzelaufträge. Maler, Boden, Bad, Elektro und Trockenbau sind Bausteine einer Komplettsanierung, die wir planen, koordinieren und übergeben. Jede Leistung hat eine eigene Seite mit Ablauf, Richtwerten und den Fragen, die Eigentümer dazu stellen.
Wohnung komplett sanieren
Alle Gewerke in einem Durchgang, ein Angebot mit Positionen, ein Terminplan, ein Übergabedatum. Das ist unser Kerngeschäft.
Zur LeistungAltbauwohnung sanieren
Gründerzeit und Zwischenkriegsbau: Holzbalkendecken, alte Leitungen, Stuck, Denkmalschutz. Was im Dresdner Altbau anders läuft.
Zur LeistungKosten der Wohnungssanierung
Echte Szenarien statt Lockpreis: 60 m² Altbau mit Bad, Elektro, Böden, Wänden und Türen, gerechnet mit den Werten des Kalkulators.
Zur LeistungBad im Rahmen der Sanierung
Rückbau, Sanitär, Elektro, Abdichtung, Fliesen. Das Bad ist bei uns Teil des Projekts, kein Einzelauftrag.
Zur LeistungMalerarbeiten und Wände
Glattvlies, Spachteln, Putz, Anstrich. Wände und Decken sind ein Teil der Komplettsanierung, wir koordinieren den Rest mit.
Zur LeistungBöden und Parkett
Parkett, Dielen, Vinyl oder Fliesen auf geprüftem Untergrund. Neue Böden gehören fast immer zur vollständigen Wohnungssanierung.
Zur LeistungElektro bei der Sanierung
Unterverteilung, FI-Schutz, Stromkreise nach DIN 18015, Schalterprogramm. Elektroarbeiten im Rahmen der Komplettsanierung.
Zur LeistungTrockenbau, Decken, Innenausbau
Abgehängte Decken mit LED-Spots, Wände versetzen, Grundriss ändern. Der Innenausbau, der aus zwei kleinen Zimmern ein Wohnzimmer macht.
Zur LeistungEntkernung und Rückbau
Tapeten, Böden, alte Bäder, Leichtbauwände raus. Container, Entsorgung mit Nachweis, danach beginnt der Aufbau.
Zur LeistungTüren, Küche, Nebenarbeiten
Innentüren mit Zargen, Küchenanschlüsse an der richtigen Stelle, Montage. Die Positionen, die am Ende über den Eindruck entscheiden.
Zur LeistungSanierung als Rechnung, nicht als Kostenblock.
Wohnung vor Vermietung sanieren
Nach Kauf oder Mieterwechsel: welcher Umfang sich in Dresden trägt, mit Mietspiegel, § 559 und Wertsteigerung gerechnet.
Zur Seite§ 559 BGB und Steuern
Modernisierungsumlage, Kappung, Ankündigung, Erhaltungsaufwand gegen Herstellungskosten, AfA. Stand September 2026.
Zur SeiteBarrierefreier Umbau
Bodengleiche Dusche, breitere Türen, Haltegriffe, Schalter in Greifhöhe. Mit Blick auf KfW und Pflegekasse.
Zur SeiteZiehen Sie den Regler. So sieht Ihre Wohnung nachher aus.
Echte Aufnahmen aus Objekten, die durch unsere Hände gegangen sind: links der Bestand, rechts der sanierte Stand. Die Paare zeigen jeweils zwei verschiedene Wohnungen, kein nachgestelltes Motiv. Der Regler funktioniert mit Maus, Finger und Pfeiltasten.
VorherNachher
Bad: entkernt bis auf den Putz, dann Leitungen neu, Walk-in-Dusche, Großformatfliesen. Bestand aus Oberhermsdorf, sanierter Stand aus Dresden-Osterberg.
VorherNachher
Wohnraum: Tapete und Ofen raus, Wände glatt, Eichenparkett auf Ausgleichsmasse. Bestand aus einem Haus in Dresden-Niedersedlitz, sanierter Stand aus Dresden-Osterberg.
VorherNachher
Küche: Anschlüsse versetzt, Wände fliesenfertig, Küche montiert und angeschlossen. Bestand aus Dresden-Pillnitz, fertiger Stand aus Struppen.
Ihr Projekt in zwei Minuten: was es kostet und was es bringt.
Schieben Sie die Regler. Die Spanne erscheint sofort und ohne Kontaktdaten. Das Positionsblatt mit allen Einzelposten bekommen Sie nach Ihrer Anfrage als PDF.
Drei Hebel, die aus Kosten Ertrag machen.
Das Gesetz erlaubt mehr, als die meisten Vermieter nutzen. Die Zahlen stehen im BGB und im EStG, nicht in einer Broschüre.
§ 559 BGB: Acht Prozent der Modernisierungskosten dürfen pro Jahr auf die Jahresmiete umgelegt werden. Gekappt auf 3 € je m² und Monat innerhalb von sechs Jahren, bei Mieten unter 7 €/m² auf 2 €. Ankündigung drei Monate vorher nach § 555c BGB.
Beispiel: 60 m², Ausgangsmiete ab 7 €/m², 30.000 € Modernisierungsanteil, 8 % = 2.400 €/Jahr = 200 €/Monat. Kappung 3 €/m² × 60 m² = 180 €/Monat. Ergebnis: 180 € mehr im Monat.
Umlage und Steuern im DetailErhaltungsaufwand ziehen Sie sofort als Werbungskosten ab oder verteilen ihn auf zwei bis fünf Jahre. Die Falle: Übersteigen die Netto-Instandsetzungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, werden sie nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu Herstellungskosten und laufen über die AfA.
Wir gliedern das Angebot so, dass Ihr Steuerberater Erhaltung und Modernisierung ohne Nacharbeit trennen kann.
Erhaltungsaufwand, AfA, § 35aDer qualifizierte Mietspiegel Dresden 2025 bewertet Bad, Küche, Boden, Elektro, Fenster und Gegensprechanlage als Merkmale mit Faktoren von 0,92 bis 1,07. Der Gesamtfaktor reicht von 0,73 für den unmodernisierten bis 1,38 für den voll modernisierten Altbau. Damit ist die höhere Miete nicht nur am Markt durchsetzbar, sondern nach § 558 BGB begründbar, und bei Neuvermietung gilt in Dresden Vergleichsmiete plus 10 %.
Dazu kommt, was kein Paragraf misst: mehr Bewerber, kürzere Leerstandszeit, Mieter, die bleiben.
Sanierung als Kapitalanlage
Erst Baufirma, dann Makler, jetzt beides in einer Sanierung.
„Ich habe ab 1999 selbst gebaut und seit 2007 Wohnungen in Dresden verkauft und vermietet. Ich weiß, welche Sanierung am Markt bezahlt wird und welche nicht. Das ist der Unterschied zu einem Handwerker, der nur die Wand sieht.“Rico Peuker, Inhaber SANIERWERK Dresden
Sitz in Dresden-Leubnitz, Einsatzgebiet Dresden und das Umland bis Meißen, Moritzburg und Freital. Besichtigung, Angebot, Bauleitung und Übergabe aus einer Hand. Die Gewerke kommen aus festen Partnerbetrieben der Region, die Verantwortung bleibt bei uns.
Dresden und das Umland, Stadtteil für Stadtteil.
Jede Region hat ihren eigenen Bestand und ihre eigenen Regeln: Gründerzeit in der Neustadt, Villen in Blasewitz, Weinberglagen in Radebeul. Die Seiten dazu nennen, was dort anders ist.
Dresden-Neustadt
Gründerzeit unter Erhaltungssatzung
Dresden-Striesen
Altbauwohnungen im Villenviertel
Dresden-Blasewitz
Komplettsanierung in Villen und Etagenwohnungen
Dresden-Plauen
Wohnungssanierung zwischen Uni und Weißeritz
Dresden-Pieschen
Gründerzeit ohne Gebietsschutz
Radebeul
Kötzschenbroda, Oberlößnitz, Niederlößnitz
Freital
Wohnungssanierung im Plauenschen Grund
Meißen
Altstadt und Triebischtal
Coswig
Altbau und Nachkriegsbestand
Moritzburg
Wohnungen und Häuser am Schloss
Leistungen
- Wohnung komplett sanieren Dresden
- Altbauwohnung sanieren Dresden
- Wohnungssanierung Kosten Dresden
- Badsanierung im Rahmen der Komplettsanierung
- Malerarbeiten bei der Wohnungssanierung
- Böden und Parkett bei der Wohnungssanierung
- Elektroinstallation bei der Wohnungssanierung
- Trockenbau, Decken und Innenausbau
- Entkernung und Rückbau
- Innentüren, Küche und Nebenarbeiten
Was vor dem Angebot geklärt sein sollte.
Was kostet eine Wohnungssanierung in Dresden je Quadratmeter?
Der Kalkulator oben rechnet mit Richtwerten je Quadratmeter Wohnfläche, gestaffelt nach Umfang Basis, Komfort und Komplett-Luxus, plus Positionen für Bad, Türen, Fenster, Küche und Decken. Die Spanne erscheint sofort, das Angebot mit festen Positionen folgt nach der Besichtigung. Alle Richtwerte sind brutto und mit Quelle im Konzept hinterlegt.
Welche Firma übernimmt in Dresden eine komplette Wohnungssanierung aus einer Hand?
SANIERWERK Dresden übernimmt die Komplettsanierung von Miet- und Eigentumswohnungen in Dresden, Radebeul, Freital, Meißen, Coswig und Moritzburg: Entkernung, Elektro, Bad, Trockenbau, Böden, Maler, Türen und Küche in einem Projekt mit einem Ansprechpartner, einem Angebot mit Einzelpositionen und einem Terminplan. Einzelne Gewerke bieten wir nicht als Einzelauftrag an; wenn Ihre Wohnung mehrere Arbeiten braucht, sind Sie hier richtig.
Was kostet die Komplettsanierung einer 60 m² Wohnung in Dresden?
Mit den Richtwerten des Kalkulators liegt eine 60-m²-Wohnung mit drei Zimmern im Umfang Komfort, mit neuem Bad, vier Innentüren, vier Fenstern und Küchenanschlüssen rechnerisch bei 27.500 bis 64.000 € brutto, Stand September 2026. Die Spanne hängt vor allem am Bad und an den Fenstern. Die Positionen dazu stehen auf der Seite Wohnungssanierung Kosten Dresden; verbindlich wird es mit dem Angebot nach der Besichtigung.
Darf ich nach der Sanierung die Miete erhöhen?
Ja, für Modernisierungen nach § 555b BGB. Nach § 559 BGB dürfen 8 Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Jahresmiete umgelegt werden, gekappt auf 3 Euro je Quadratmeter und Monat innerhalb von sechs Jahren, bei Mieten unter 7 Euro je Quadratmeter auf 2 Euro. Reine Erhaltung zählt nicht mit.
Sind Sanierungskosten sofort als Werbungskosten absetzbar?
Erhaltungsaufwand ja, im Jahr der Zahlung oder verteilt auf zwei bis fünf Jahre. Vorsicht in den ersten drei Jahren nach dem Kauf: Übersteigen die Netto-Instandsetzungskosten 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten, werden sie nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu Herstellungskosten und laufen über die AfA.
Muss der Mieter die Modernisierung dulden?
Modernisierungen nach § 555b BGB muss der Mieter dulden, wenn sie nach § 555c BGB mindestens drei Monate vorher in Textform angekündigt wurden, mit Art, Umfang, Beginn, Dauer und der zu erwartenden Mieterhöhung. Härtefälle kann der Mieter einwenden. Die meisten Wohnungen sanieren wir im Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen.
Wer koordiniert die Gewerke?
SANIERWERK. Sie haben einen Ansprechpartner, der Elektriker, Sanitär, Trockenbau, Bodenleger, Maler und Tischler in einer Reihenfolge plant, die Wartezeiten vermeidet. Sie bekommen einen Terminplan mit dem Angebot und ein Datum für die Übergabe.
Was steht im Angebot?
Einzelpositionen je Gewerk mit Mengen, Material und Preis, der Terminplan mit Übergabedatum, die Bedingungen für Änderungen während der Bauzeit und die Gewährleistung. Was nicht drinsteht, wird nicht berechnet.
Wie lange gilt die Gewährleistung?
Bei Bauleistungen nach BGB fünf Jahre ab Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB), bei Vereinbarung der VOB/B vier Jahre (§ 13 Abs. 4 VOB/B). Welche Grundlage gilt, steht im Angebot.
Was ist bei Denkmalschutz oder Erhaltungssatzung zu beachten?
Innen sind Bad, Elektro, Böden und Wände in der Regel ohne Genehmigung möglich. Fenster, Fassade, Grundrissänderungen und tragende Eingriffe brauchen bei Denkmalen die Zustimmung der Denkmalschutzbehörde. Wir prüfen das für jede Adresse im Einsatzgebiet vor dem Angebot.
Wir sehen uns Ihre Wohnung an.
Schreiben Sie, um welche Wohnung es geht. Wir melden uns am nächsten Werktag, vereinbaren die Besichtigung und Sie bekommen danach das Angebot mit Positionen und Terminplan.
- SANIERWERK Dresden, Rayskistraße 25, 01219 Dresden
- Einsatzgebiet: Dresden, Radebeul, Freital, Meißen, Coswig, Moritzburg
- Anfragen per Formular oder Telefon, keine Verkaufsanrufe