Trockenbau Wohnung Dresden: abgehängte Decken, neue Wände und Lichtkonzept in der Komplettsanierung

Was gehört zum Trockenbau in einer Wohnung in Dresden?

Trockenbau ist der Ausbau von Decken und Wänden mit Gipskartonplatten auf einer Metallunterkonstruktion, ohne Mauerwerk und ohne Nassputz. In der Wohnungssanierung sind das vier Arbeiten: eine abgehängte Decke mit Hohlraum für Leitungen und Einbaustrahler, eine Vorsatzschale vor alten oder unebenen Wänden, eine neue Ständerwand als Raumteiler und der Ausgleich einer Holzbalkendecke im Altbau.

Sie brauchen selten nur eine davon: Wer eine Decke abhängen lässt, hat meist auch Leitungen, Wände und Böden vor sich. Deshalb planen wir Trockenbau als Position der Komplettsanierung der Wohnung, zusammen mit Elektro, Maler, Böden und Türen. Wer alte Decken und Wände nur herausreißen lassen will, findet das auf der Seite Entkernung und Abbruch, wer die Vorwand fürs neue Bad braucht, auf der Seite Badsanierung.

Was kostet es, in Dresden eine Decke abhängen zu lassen?

Eine abgehängte Gipskartondecke inklusive Material kostet nach dem Baukostenrechner von daibau 42 bis 95 € je m², nach aroundhome 30 bis 120 € je m² inklusive Montage, beides Stand Dezember 2025, Bundesdurchschnitt. Dazu kommen Spachtelung mit 10 bis 15 € und Anstrich mit 5,20 bis 8 € je m². Unser Kalkulator rechnet die Decke mit LED-Spots auf 72 bis 215 € je m² Deckenfläche, brutto: Unterkonstruktion, Beplankung, Spachtelung, Anstrich, Leitungen im Hohlraum und Strahler.

Der untere Wert steht für eine glatte Decke mit wenigen Spots in einem rechteckigen Raum, der obere für einen Deckenrahmen mit indirektem Licht, vielen Spots und Dimmung. Die Spots kommen je Stück dazu: 25 bis 70 € Material für einfache und 70 bis 150 € für bessere LED-Einbaustrahler, plus 50 bis 150 € Einbau je Leuchte. Die Stückpreise stammen aus einer österreichischen Übersicht, eine belastbare deutsche fehlt; eine deutsche Quelle nennt 60 bis 90 € für die Montage einer Deckenleuchte, Stand 2023. Der Kalkulator rechnet die Spots deshalb in den Quadratmeterpreis ein, das Angebot nennt sie je Stück.

Alle Werte sind Bundesdurchschnitt; daibau und aroundhome weisen die Umsatzsteuer nicht aus, der Kalkulator-Ansatz ist brutto. Der Baupreisindex für die Instandhaltung von Wohngebäuden in Sachsen stieg von Mai 2025 bis Mai 2026 um 5,4 % (Statistisches Landesamt Sachsen). Das Angebot nach der Besichtigung nennt Preise je Position; die Spanne vorab liefert der Kalkulator auf der Startseite.

Wände versetzen und Grundriss ändern: Was geht in einer Dresdner Wohnung?

Eine Grundrissänderung in der Wohnung ist mit Trockenbau möglich, solange nur nichttragende Wände betroffen sind: Eine leichte Zwischenwand kommt raus, eine Ständerwand aus Gipskarton an anderer Stelle rein, etwa um aus Küche und Kammer eine Wohnküche zu machen. Die neue Wand kostet je nach Ständerwerk und Dämmung 40 bis 104 € je m² Wandfläche, der Rückbau der alten steht als Position der Entkernung im Angebot.

Tragende Wände fassen wir ohne Nachweis eines Tragwerksplaners nicht an; in einer Eigentümergemeinschaft braucht ein Eingriff in tragende Teile außerdem einen Beschluss nach § 20 WEG. Beides klären wir vor dem Angebot, nicht auf der Baustelle.

Beim Innenausbau im Altbau kommt die Decke dazu: Gründerzeitwohnungen in Dresden haben Holzbalkendecken, die durchhängen oder deren Putz lose ist. Der Ausgleich mit Trockenbauelementen wird in einer älteren Übersicht mit 50 bis 75 € je m² angegeben, Stand 2022, also älter als die übrigen Werte. Wir messen bei der Besichtigung, ob die Rohdecke die Abhängung trägt und ob loser Putz vorher herunter muss. Was sonst im Altbau ansteht, steht auf der Seite Altbauwohnung sanieren.

Wie planen wir das Lichtkonzept mit LED-Spots in der Decke?

Ein Lichtkonzept für die Wohnung legt vor dem ersten Schnitt fest, welche Spots auf welchen Schalter gehen, wo Dimmung sinnvoll ist und wo eine Pendelleuchte über dem Esstisch bleibt. Wir zeichnen das je Raum in den Grundriss: Zahl und Position der Einbaustrahler, Schaltkreise, Auslässe für Wand- und Pendelleuchten, Position des Rauchmelders. Erst danach legt der Elektriker die Leitungen im Hohlraum, und der Trockenbauer schneidet die Ausschnitte.

Für die Decke braucht es einen eigenen, abgesicherten Stromkreis und neue Leitungen vom Schalter zu den Spots. Ob der Rest der Anlage bleibt, entscheidet der Zustand der Leitungen in den Wänden und der Unterverteilung. Wenn ohnehin alles neu muss, steht der Umfang auf der Seite Elektroinstallation modernisieren und im Angebot als eigene Position. Der Vorteil in der Komplettsanierung: Der Elektriker ist einmal im Haus, und Spots, Schalter und Steckdosen gehen in einem Durchgang in Decke und Wand.

Lohnt sich der Innenausbau in einer Mietwohnung in Dresden?

Der qualifizierte Mietspiegel Dresden 2025, gültig bis 31.12.2026, kennt keinen Zuschlag für eine abgehängte Decke, neue Wände oder LED-Beleuchtung. Er kennt aber einen Abschlag von 3 % (Faktor 0,97) für Heizungs-, Wasser- oder Elektroinstallationen, die über Putz verlaufen. Verschwinden diese Leitungen im Deckenhohlraum oder hinter der Vorsatzschale, entfällt der Abschlag. Dazu steht in der Liste der wohnwertmindernden Merkmale „keine zeitgemäße Elektroinstallation“; neue Stromkreise für die Beleuchtung räumen dieses Merkmal zusammen mit der Elektromodernisierung ab.

Bei Neuvermietung gilt in Dresden bis 30.06.2027 die Mietpreisbremse: höchstens Vergleichsmiete plus 10 %. Der Median der Angebotsmieten lag 2025 bei 9,09 €/m², die Basismiete für 60 m² im Mietspiegel bei 7,07 €/m². Wer an den Median heranwill, braucht die Ausstattungsmerkmale, die der Mietspiegel zählt. Im laufenden Mietverhältnis kann der Innenausbau eine Modernisierung nach § 555b BGB sein; dann sind nach § 559 BGB 8 % der Modernisierungskosten im Jahr umlagefähig, gekappt auf 3 €/m² in sechs Jahren, bei einer Ausgangsmiete unter 7 €/m² auf 2 €/m². Ankündigung drei Monate vorher (§ 555c BGB), bis 10.000 € im vereinfachten Verfahren nach § 559c BGB mit 30 % Pauschalabzug; Einzelheiten auf der Seite Modernisierungsumlage § 559 BGB.

Wie läuft der Innenausbau der Wohnung mit SANIERWERK ab?

Trockenbau kommt nach Rückbau und Elektro und vor Maler und Boden, weil Spachtel und Schleifstaub sonst auf dem neuen Belag landen. Zuerst legt der Elektriker die Leitungen und setzt die Auslässe, dann stellt der Trockenbauer Wände und Unterkonstruktion, beplankt und spachtelt, danach wird geschliffen und gestrichen. Die Strahler kommen zuletzt, wenn der Maler fertig ist.

• Besichtigung: Wir messen die Rohdeckenhöhe, prüfen Rohdecke und Wände, klären, welche Wände tragen, wo Leitungen liegen und wo die Spots hin sollen.
• Angebot: Jede Position steht einzeln, mit Deckenfläche und Wandfläche in m², Anzahl der Spots, Material und Preis, mit Kennung E für Erhaltung und M für Modernisierung, dazu der Terminplan mit Übergabedatum.
• Rückbau: Alte Zwischenwände, lose Putzflächen und Altdecken kommen als Position der Entkernung heraus.
• Elektro: Neue Leitungen für Beleuchtung, Schalter und Steckdosen werden vor der Beplankung im Hohlraum und in den Ständerwänden verlegt.
• Trockenbau: Ständerwände stellen, Unterkonstruktion an der Rohdecke, Beplankung mit Gipskarton, Ausschnitte für die Spots, Spachtelung der Fugen und Schraubenköpfe.
• Maler: Decken und Wände grundieren und streichen, siehe Malerarbeiten; danach Spots einsetzen und anschließen.
• Böden: Erst jetzt kommt der neue Bodenbelag, damit er nicht unter Staub und Spachtel leidet.
• Bauleitung: Ein Ansprechpartner koordiniert Elektriker, Trockenbauer und Maler nach dem Terminplan und prüft die Fläche vor dem nächsten Gewerk, etwa die Spachtelung, bevor der Maler anfängt.
• Übergabe: Prüfprotokoll der Elektroarbeiten und Abnahme mit Protokoll. Ab Abnahme läuft die Gewährleistung: fünf Jahre nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB, vier Jahre bei Vereinbarung der VOB/B nach § 13 Abs. 4.

Die abgehängte Decke nimmt Raumhöhe; wie viel, hängt von der Einbautiefe der Strahler und der Unterkonstruktion ab. Wir nennen das Maß im Angebot, damit Sie es mit Türstürzen und Fensteroberkanten abgleichen können.

Nach welchen Normen wird der Trockenbau ausgeführt?

Bei einem Vertrag nach VOB/B gilt für Trockenbauarbeiten die ATV DIN 18340 aus VOB Teil C, Ausgabe September 2023. Sie legt fest, was der Trockenbauer vor Beginn zu prüfen hat und wann er Bedenken anmelden muss, etwa bei einer Rohdecke, die die Abhängung nicht sicher trägt, oder bei feuchtem Untergrund. Die Verarbeitung der Gipsplatten selbst, also Plattenstöße, Befestigung und Fugen, beschreibt DIN 18181, Gipsplatten im Hochbau, Ausgabe April 2019. Beide Regelwerke nennen wir im Angebot, damit bei der Abnahme derselbe Maßstab gilt wie in der Ausschreibung.

Wie glatt die gespachtelte Fläche wird, legt das Merkblatt 2 des Bundesverbands der Gipsindustrie in vier Qualitätsstufen Q1 bis Q4 fest. Ohne Angabe gilt Q2 als vereinbart, und bei Q2 sind Abzeichnungen unter Streiflicht laut Merkblatt nicht auszuschließen; erst Q3 verringert sie. Einbaustrahler in einer abgehängten Decke erzeugen genau dieses Streiflicht. Deshalb setzen wir bei Decken mit LED-Spots Q3 an, bei Decken ohne Spots Q2. Das Merkblatt verlangt außerdem, dass die Lichtsituation für die Beurteilung vor dem Spachteln festgelegt wird; das steht bei uns je Raum im Angebot. Die Stufen für die Wände und die Abnahme der Anstriche stehen auf der Seite Malerarbeiten.

Stoßen wir beim Rückbau alter Decken oder Verkleidungen auf asbestverdächtige Bauteile, ruht die Arbeit an dieser Stelle, bis ein Befund vorliegt; die Entfernung übernimmt ein Fachbetrieb nach TRGS 519. Das Verfahren steht auf der Seite Entkernung und Abbruch.

Was prüfen wir vor dem Trockenbauangebot?

Das Angebot entsteht nach der Besichtigung, nicht nach Fotos, weil jede Position eine Fläche und ein Maß braucht. Diese Punkte gehen wir in der leeren Wohnung durch:

• Wir messen die Rohdeckenhöhe an der niedrigsten Stelle jedes Raums, weil sie festlegt, wie viel Abhängung möglich ist.
• Wir nehmen die Oberkante von Türstürzen und Fensterrahmen als Grenze für die neue Deckenunterkante und tragen das Maß ins Angebot ein.
• Wir prüfen, ob die Rohdecke die Unterkonstruktion trägt und ob loser Putz vorher herunter muss; bei Holzbalkendecken im Altbau klopfen wir den Putz ab.
• Wir klären anhand der Bauunterlagen, welche Wände tragen; ohne Nachweis eines Tragwerksplaners bleibt eine tragende Wand stehen.
• Wir fragen, ob die Wohnung zu einer Eigentümergemeinschaft gehört und ob der Eingriff einen Beschluss nach § 20 WEG braucht.
• Wir notieren, wo vorhandene Leitungen liegen und welche davon in den Deckenhohlraum oder hinter die Vorsatzschale wandern sollen.
• Wir legen mit Ihnen je Raum Zahl und Position der Spots, die Schaltkreise und den Platz des Rauchmelders fest.
• Wir legen je Raum die Spachtelqualität fest, Q3 bei Decken mit Spots und Q2 ohne, und schreiben sie in die Position.
• Wir sehen uns Baujahr und Zustand der Altdecken und Verkleidungen auf Schadstoffverdacht an, bevor der Rückbau beginnt.
• Wir messen Decken- und Wandflächen in m², damit jede Position des Angebots eine Fläche, ein Material und einen Preis trägt.

Ist Trockenbau Erhaltungsaufwand oder Modernisierung?

Steuerlich gilt für Vermieter: Aufwendungen für die Erneuerung vorhandener Teile sind regelmäßig Erhaltungsaufwand und sofort als Werbungskosten abziehbar, wahlweise verteilt auf zwei bis fünf Jahre nach § 82b EStDV. Eine Baumaßnahme bis 4.000 € netto je Gebäude wird auf Antrag immer als Erhaltungsaufwand behandelt (R 21.1 Abs. 2 EStR). Mietrechtlich kann dieselbe Maßnahme eine Modernisierung nach § 555b BGB sein; Steuerrecht und Mietrecht prüfen getrennt.

Vorsicht in den ersten drei Jahren nach dem Kauf: Übersteigen die Netto-Instandsetzungskosten aller Maßnahmen zusammen 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, werden sie nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu Herstellungskosten und laufen über die AfA mit 2 % im Jahr bei Baujahr 1925 bis 2022, 2,5 % vor 1925. Selbstnutzer ziehen nach § 35a EStG 20 % der Arbeitskosten von der Einkommensteuer ab, höchstens 1.200 € im Jahr. Im Angebot stehen Material und Arbeit je Position getrennt, damit Ihr Steuerberater Erhaltung und Modernisierung auseinanderhalten kann.

Nicht nur die Decke, sondern die ganze Wohnung?

Sie brauchen nicht nur eine neue Decke, Ihre Wohnung braucht mehrere Arbeiten? Dann ist der Innenausbau bei uns eine Position von vielen: Wir planen und koordinieren die komplette Sanierung, von der Entkernung über Elektro, Trockenbau, Maler und Böden bis zu Türen und Küche, mit einem Ansprechpartner und einer Bauleitung, damit Sie nicht fünf Handwerker koordinieren müssen. Die Kostenspanne für die ganze Wohnung liefert der Kalkulator auf der Startseite sofort, die Decke mit LED-Spots als Extra darin. Für das Angebot mit Einzelpositionen nutzen Sie das Formular am Ende dieser Seite; wir melden uns und vereinbaren die Besichtigung.