Wohnung komplett sanieren in Dresden: alle Gewerke aus einer Hand

Was gehört dazu, wenn Sie Ihre Wohnung komplett sanieren lassen?

Eine Komplettsanierung ist die Erneuerung aller abgenutzten Bauteile einer Wohnung in einem Durchgang: Elektroinstallation, Sanitärleitungen und Bad, Untergrund und Bodenbeläge, Wände und Decken, Innentüren, auf Wunsch Fenster und die Anschlüsse für die Küche. Die Wohnung ist dabei leer, die Gewerke folgen in einer festen Reihenfolge aufeinander, und am Ende steht ein Übergabedatum, an dem die Wohnung vermietungsfertig oder bezugsfertig ist.

Zum Umfang gehören:

• Entkernung: Tapeten, Altbeläge, alte Sanitärobjekte, Leichtbauwände, Schutt mit Entsorgungsnachweis.
• Elektro: Unterverteilung, FI-Schutz, neue Stromkreise, Schalter und Dosen, Prüfprotokoll.
• Sanitär und Bad: Leitungen, Abdichtung, Fliesen, Objekte, Armaturen.
• Trockenbau und Untergrund: Vorwände, abgehängte Decken, Ausgleich und Trittschall.
• Böden und Türen: Parkett, Vinyl oder Fliesen mit Sockelleisten, Innentüren komplett mit Zarge.
• Fenster auf Wunsch: Ausbau, Einbau mit Anschluss an den Putz, Entsorgung; der zulässige U-Wert steht unten bei den Regeln.
• Maler und Küche: Wände und Decken glatt und gestrichen, danach Anschlüsse und Montage der Küche.

Wer nur Tapeten, Böden und Bad herausreißen lässt und danach selbst weiterbaut, ist bei Entkernung und Abbruch richtig; das Bad als Gewerk steht unter Badsanierung. Was bei Holzbalkendecken, Stuck und alten Leitungen anders läuft, steht unter Altbauwohnung sanieren Dresden.

Wer saniert eine Wohnung komplett in Dresden aus einer Hand?

SANIERWERK Dresden, Inhaber Rico Peuker, Rayskistraße 25, saniert Miet- und Eigentumswohnungen komplett und aus einer Hand, meist im Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen oder nach dem Kauf. Rico Peuker führte ab 1999 eine eigene Baufirma und ist seit 2007 Immobilienmakler in Dresden. Das Unternehmen ist neu gegründet; die Handwerker kommen aus festen Partnerbetrieben der Region, die Bauleitung liegt bei SANIERWERK.

Das Problem ist selten ein einzelnes Gewerk, sondern die Abstimmung: Der Elektriker braucht offene Wände, bevor der Trockenbauer schließt, der Fliesenleger braucht die Abdichtung, der Maler die fertigen Zargen. Bei einer Wohnungssanierung aus einer Hand in Dresden übernimmt SANIERWERK genau das: Planung, Angebot mit Einzelpositionen je Gewerk, Bauleitung, Abnahme mit Protokoll, Übergabe.

Für wen sanieren wir, und was machen wir bewusst nicht?

Drei Anlässe führen zu einer Komplettsanierung, und für jeden ist der Ablauf bei SANIERWERK derselbe: Besichtigung im Leerstand, Angebot mit Einzelpositionen und E/M-Kennung, Übergabe mit Protokoll.

• Eigentümer nach dem Kauf: Die Wohnung ist übergeben, steht leer und soll bezugsfertig oder vermietungsfertig werden; wir klären vorher, ob die Nettokosten in die 15-%-Grenze der ersten drei Jahre fallen.
• Vermieter nach dem Auszug: Zwischen Auszug und Neuvermietung soll die Wohnung in einem Durchgang fertig werden; welche Ausstattung die Vergleichsmiete hebt, steht unter Wohnung vor Vermietung sanieren Dresden.
• Verwalter mit Leerwohnung: Das Abnahmeprotokoll des Vormieters ist die Grundlage für das Angebot, die Übergabe geht mit Positionsblatt und Rechnungen an die Verwaltung.

Was wir nicht anbieten: kein einzelnes Gewerk ohne Gesamtauftrag, keine Arbeiten im bewohnten Zustand, keine Fassade, kein Dach und keine Steigleitungen, weil diese bei einer Eigentumswohnung zur Gemeinschaft gehören. Wer nur einen Maler oder nur ein Bad sucht, ist bei einem Einzelbetrieb schneller bedient; wer alles zusammen braucht, ist hier richtig.

Was kostet es, eine Wohnung in Dresden komplett zu sanieren?

Die Kostenspanne setzt sich aus einem Wert je m² Wohnfläche für Böden, Elektro und Untergrund und aus Einzelposten je Raum und je Stück zusammen. In der Stufe Komfort sind das 160 bis 330 € je m², in der Stufe Komplett-Luxus 470 bis 700 € je m², brutto inklusive Umsatzsteuer, Bundesdurchschnitt 2025/2026. Bad, Wände und Decken, Türen, Fenster und Küche kommen als eigene Positionen dazu; bei kleinen Wohnungen wiegen sie schwerer als der Quadratmeterwert.

Die Tabelle zeigt die Richtwerte des Kalkulators auf der Startseite und daneben dessen Rechenbeispiel: 60 m², drei Zimmer, Stufe Komfort, Komplettbad 6 bis 8 m², vier Innentüren, vier Fenster, Küche. Wände und Decken werden je Raum gerechnet, Zimmerzahl plus 1,5 Nebenräume für Küche und Flur.

Das Beispiel ist eine Rechnung mit den Richtwerten, kein Angebot. Die Spanne ist breit, weil das Bad allein zwischen 10.000 und 28.000 € liegen kann und weil der Zustand von Leitungen, Estrich und Decken erst bei der Besichtigung sichtbar wird. Der Baupreisindex für die Instandhaltung von Wohngebäuden in Sachsen lag im Mai 2026 um 5,4 % über dem Vorjahresmonat; jede Spanne gilt deshalb nur mit ihrem Stand. Weitere Szenarien, auch für die Stufen Basis und Komplett-Luxus, stehen unter Wohnungssanierung Kosten Dresden.

Alle Richtwerte sind Bundesdurchschnitt; ein belegter Regionalfaktor für Dresden liegt nicht vor. Verbindlich ist das Angebot mit Einzelpositionen je Gewerk nach der Besichtigung.

In welcher Reihenfolge wird eine Wohnung komplett saniert?

Die Reihenfolge folgt dem Bau: Was ersetzt wird, kommt zuerst heraus; Leitungen werden verlegt, solange Wände und Böden offen sind; der Maler arbeitet zuletzt, damit keine fertige Fläche noch einmal angefasst wird. Wer diese Folge einhält, spart Wartetage und Nacharbeit.

• Entkernung: Tapeten, Altbeläge, Sanitärobjekte und nicht tragende Wände heraus, Schutt in den Container.
• Rohinstallation Elektro und Sanitär: Schlitze, Leerrohre, Leitungen, Abwasser, Unterverteilung.
• Trockenbau und Untergrund: Vorwände, abgehängte Decken, Ausgleich oder Nivellierestrich, Abdichtung im Bad.
• Bad: Fliesen, Objekte, Armaturen, Silikonfugen.
• Böden: Parkett, Vinyl oder Fliesen mit Sockelleisten und Übergängen.
• Türen und Fenster: Zargen und Türblätter, Fenster mit Anschluss an den Putz.
• Maler: Spachtelung und Anstrich, danach Schalter, Dosen und Leuchten.
• Küche: Montage und Anschluss, danach Endreinigung, Prüfprotokoll Elektro, Übergabe.

Zwei Punkte klären wir vor dem Angebot, weil sie die Reihenfolge verschieben: die Zuständigkeit der Eigentümergemeinschaft für Steigleitungen und Fenster bei einer Eigentumswohnung und der Asbestverdacht bei Bodenplatten und Klebern der Baujahre 1960 bis 1985. Beides steht in der Prüfliste unten.

Lohnt sich die Komplettsanierung für Vermieter in Dresden?

Bei einer Neuvermietung in Dresden gilt seit 01.01.2026 und bis 30.06.2027 die Mietpreisbremse nach der Sächsischen Mietpreisbegrenzungsverordnung: Die Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen. Maßstab ist der qualifizierte Mietspiegel Dresden 2025, der bis 31.12.2026 gilt. Eine Komplettsanierung der Wohnung in Dresden hebt diese Vergleichsmiete über die Ausstattungsmerkmale des Mietspiegels, etwa Bad, Boden und Fenster.

Im Rechenbeispiel mit den Faktoren des Mietspiegels 2025 kommt eine 60-m²-Wohnung mittlerer Lage unmodernisiert auf 5,15 € je m² und voll modernisiert auf 9,77 € je m² Vergleichsmiete (Basismiete 7,07 € je m²); die Merkmalsauswahl ist eine Annahme, die Faktoren sind Mietspiegelwerte. Ganz aus der Bremse kommt die Wohnung nur über § 556f BGB, der die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung ausnimmt. Umfassend ist sie nach dem Bundesgerichtshof (Urteil vom 11.11.2020, VIII ZR 369/18), wenn der Aufwand mindestens ein Drittel einer vergleichbaren Neubauwohnung ohne Grundstück erreicht; reine Erhaltungskosten zählen nicht mit. Ob eine Sanierung diese Schwelle erreicht, ist eine Rechtsfrage; unser Angebot liefert dafür die Trennung je Position.

Bleibt der Mieter in der Wohnung, greift stattdessen die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB: 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr, gekappt auf 3 € je m² in sechs Jahren, bei Ausgangsmieten unter 7 € je m² auf 2 € je m². Ankündigung nach § 555c BGB und vereinfachtes Verfahren stehen dort.

Beim Verkauf zeigt der Grundstücksmarktbericht Dresden 2026 den Effekt: Sanierte Eigentumswohnungen der Baujahre 1870 bis 1920 wurden 2025 im Median für 2.698 € je m² weiterverkauft. Nach der Umrechnungsformel des Gutachterausschusses (S. 71 bis 74) liegt der Preisabstand zwischen einer 1999 und einer 2026 sanierten Altbauwohnung bei 769 bis 1.077 € je m²; der Kalkulator rechnet davon je nach Umfang 35, 70 oder 100 % an, im 60-m²-Beispiel Komfort 32.000 bis 45.000 €. Die Renditerechnung mit Miete und Leerstand steht unter Wohnung vor Vermietung sanieren Dresden.

Was ist steuerlich bei einer Komplettsanierung zu beachten?

Erhaltungsaufwand ziehen Vermieter im Jahr der Zahlung als Werbungskosten ab oder verteilen ihn nach § 82b EStDV auf zwei bis fünf Jahre. Übersteigen die Nettokosten in den drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu Herstellungskosten und laufen nur über die AfA: 2 % jährlich bei Baujahren 1925 bis 2022, 2,5 % vor 1925, 3 % ab 2023.

Einzelne Maßnahmen bis 4.000 € netto gelten auf Antrag stets als Erhaltungsaufwand (R 21.1 Abs. 2 EStR). Hebt die Sanierung in mindestens drei der vier Bereiche Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster den Standard von sehr einfach auf mittel, sind es nach dem BMF-Schreiben vom 26.01.2026 Herstellungskosten. Die Einordnung im Einzelfall macht Ihr Steuerberater.

Was prüfen wir bei der Besichtigung, bevor das Angebot entsteht?

Das Angebot gibt es erst nach der Besichtigung, weil der Zustand von Leitungen, Estrich und Decken den Preis stärker bewegt als die Wohnfläche. Wir gehen die Wohnung in der Gewerkefolge durch und halten je Punkt fest, was bleibt und was ersetzt wird.

• Elektro: Wir öffnen die Unterverteilung und prüfen, ob Zähler, FI-Schutz und Stromkreise für eine neue Küche und ein neues Bad ausreichen oder ob die Anlage komplett erneuert wird.
• Sanitär: Wir klären, wo Fallstrang und Steigleitungen liegen, ob sie zur Wohnung oder zur Eigentümergemeinschaft gehören und ob das Bad an seinem Platz bleibt.
• Untergrund und Decken: Wir prüfen Aufbauhöhe, Ebenheit und Tragfähigkeit des Estrichs sowie die Deckenart, weil Holzbalkendecken einen anderen Bodenaufbau brauchen als Massivdecken.
• Schadstoffe: Bei Bodenplatten und Klebern aus den Baujahren 1960 bis 1985 gilt Asbestverdacht; dann kommt vor der Entkernung ein Gutachten, die Entfernung macht ein Fachbetrieb nach TRGS 519.
• Fenster: Wir nehmen Zustand, Verglasung und Beschläge auf und klären, ob der Tausch bei einer Eigentumswohnung Sache der Gemeinschaft ist.
• Unterlagen: Für das Angebot brauchen wir Baujahr, Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen, bei vermieteten Wohnungen die aktuelle Kaltmiete für die Kappung nach § 559 BGB und nach einem Kauf die Anschaffungskosten für die 15-%-Grenze.

Nach welchen Regeln wird gebaut und abgenommen?

Das Angebot nennt für jede Position die Vertragsgrundlage und das Regelwerk, nach dem die Leistung ausgeführt und geprüft wird. Für Sie heißt das: Bei der Abnahme vergleichen wir nicht mit einem Gefühl, sondern mit einer Norm oder einem Merkblatt, das im Angebot steht.

• Vertrag: Grundlage ist das Werkvertragsrecht des BGB mit fünf Jahren Gewährleistung ab Abnahme nach § 634a BGB; wird die VOB/B vereinbart, gelten deren Abnahme nach § 12 und vier Jahre Mängelhaftung nach § 13 Abs. 4. Welche Grundlage gilt, steht im Angebot.
• Elektro: Die neue Anlage wird nach DIN VDE 0100-600 erstgeprüft, das Prüfprotokoll mit den Messwerten gehört zur Übergabe; den Ausstattungsumfang je Raum planen wir nach den Stufen der RAL-RG 678, Einzelheiten unter Elektroinstallation Wohnung Dresden.
• Bad: Vor den Fliesen kommt die Verbundabdichtung im Nassbereich nach DIN 18534 mit Dichtbändern an Ecken und Durchdringungen; wir prüfen sie, bevor der Fliesenleger beginnt, mehr dazu unter Badsanierung Dresden.
• Wände und Decken: Die Oberflächengüte legen wir je Fläche nach dem Merkblatt 2 des Bundesverbands der Gipsindustrie fest, in der Regel Q2, bei Streiflicht und Spots Q3; die Stufen stehen unter Trockenbau Wohnung Dresden.
• Maler: Untergrundprüfung, Anzahl der Anstriche und die Bedenkenanzeige bei ungeeignetem Untergrund folgen der DIN 18363 (VOB Teil C), siehe Malerarbeiten Dresden.
• Fenster: Neue Fenster dürfen nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz, höchstens einen U-Wert von 1,3 W/(m²K) haben.
• Schadstoffe: Asbesthaltige Bodenplatten und Kleber entfernt ein zugelassener Fachbetrieb nach TRGS 519 mit Freimessung und Entsorgungsnachweis, bevor die Entkernung weitergeht; den Ablauf beschreibt Entkernung Wohnung Dresden.

Wie läuft die Komplettsanierung ab, von der Besichtigung bis zur Übergabe?

Die Kostenspanne bekommen Sie im Kalkulator sofort. Danach läuft es in sechs Schritten mit einem Ansprechpartner:

• Besichtigung: Wir gehen die Prüfliste oben durch, nehmen Aufmaß und klären Zufahrt, Container und Treppenhausschutz.
• Angebot: Sie erhalten Einzelpositionen je Gewerk mit festem Preis und der Kennung E oder M, dazu die Nettosumme für die 15-%-Grenze; Pauschalen je Quadratmeter oder Schätzposten stehen nicht darin.
• Terminplan: Das Angebot nennt Beginn, Gewerkefolge und Übergabedatum, aufgebaut vom Übergabetag rückwärts; Lieferzeiten für Bad, Türen und Fenster sind darin eingeplant.
• Bauleitung: SANIERWERK koordiniert die Partnerbetriebe, hält die Gewerkefolge ein und ist auf der Baustelle Ihr einziger Ansprechpartner.
• Abnahme: Wir gehen die Wohnung gemeinsam durch, vergleichen mit dem Regelwerk aus dem Angebot und halten Ergebnis, Restpunkte und Fristen in einem Protokoll fest; ab der Abnahme läuft die Gewährleistung nach BGB oder VOB/B, siehe oben.
• Übergabe: Sie bekommen die gereinigte Wohnung mit Prüfprotokoll Elektro, allen Rechnungen mit getrennten Arbeits- und Materialkosten und dem Positionsblatt mit E/M-Kennung für den Steuerberater.

Ansprechpartner von der Besichtigung bis zur Übergabe ist Rico Peuker, SANIERWERK Dresden, Rayskistraße 25, 01219 Dresden, Telefon 0351 500 509 36. Einsatzgebiet sind Dresden, Radebeul, Freital, Meißen, Coswig und Moritzburg.