Komplettsanierung Dresden Blasewitz: Wohnung und Villa aus einer Hand

Was ist bei einer Komplettsanierung in Dresden-Blasewitz anders als anderswo?

Eine Komplettsanierung ist die Erneuerung aller abgenutzten Bauteile einer Wohnung in einem Durchgang im Leerstand, von der Entkernung bis zur Übergabe. In Dresden-Blasewitz trifft sie auf einen zweigeteilten Bestand: knapp die Hälfte der Wohnungen liegt in Gebäuden bis 1918, gut ein Drittel in Gebäuden ab 1991, nur 7,3 % stammen aus den Jahren 1946 bis 1990 (Stadtteilkatalog 2024, Stand 31.12.2024). Ein Plattenbausegment gibt es praktisch nicht, dafür Villen, Landhäuser und Neubauten auf ehemaligen Villengrundstücken.

Die Villen der bis 1921 selbständigen Gemeinde Blasewitz stehen frei, sind bis zur Traufe zweigeschossig und tragen Putzfassaden mit stehenden Rechteckfenstern (Begründung zur Erhaltungssatzung H 46 B, 2017). Auf 1.173 Gebäude kommen 5.390 Wohnungen, rechnerisch 4,6 je Gebäude gegenüber 7,5 im Stadtbezirk; 38,1 % der Gebäude sind Eigenheime. Wer in Blasewitz eine Wohnung sanieren will, arbeitet also an großen Wohnungen in Häusern mit wenigen Parteien, meist im Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen oder nach dem Kauf.

Blasewitz ist ein Umbaumarkt: 2022 bis 2024 entstanden nach dem Stadtteilkatalog 89 Wohnungen in umgebauten Gebäuden gegenüber 9 Neubauwohnungen (aus der Grafik im Katalog abgelesen). Der Ablauf selbst steht auf der Seite Wohnung komplett sanieren, hier steht, was in Blasewitz dazukommt. Für die Nachbarn gibt es eigene Seiten: Wohnungssanierung in Dresden-Striesen und Wohnungssanierung in Dresden-Neustadt.

Die Gewerke sind dieselben wie überall; SANIERWERK plant und koordiniert sie, jedes hat eine eigene Seite:

• Am Anfang steht die Entkernung mit Schuttentsorgung und Nachweis, Details unter Entkernung und Abbruch.
• Das Bad wird bis auf den Putz zurückgebaut und mit neuen Leitungen, Abdichtung und Fliesen aufgebaut, Details unter Badsanierung Dresden.
• Die Elektroinstallation bekommt Unterverteilung, FI-Schutz und neue Stromkreise mit Prüfprotokoll, Details unter Elektroinstallation modernisieren.
• Böden werden auf geprüftem Untergrund mit Parkett, Vinyl oder Fliesen erneuert, Details unter Bodenbelag erneuern.
• Decken werden abgehängt und mit LED-Spots ausgestattet, Details unter Trockenbau und Decken.
• Türen werden erneuert und die Küche bekommt Anschlüsse an der richtigen Stelle, Details unter Türen und Küche.

Die Nachfrage kommt aus dem Umzug innerhalb Dresdens (43 Umzüge aus anderen Stadtteilen je 1.000 Einwohner 2024), die Wohndauer liegt im Mittel bei 12,1 Jahren. Im Stadtraum Blasewitz/Striesen wohnen 54 % der Haushalte zur Miete bei privaten Eigentümern und nur 17 % bei Genossenschaften (Kommunale Bürgerumfrage 2024). Der Wettbewerb um Mieter findet also zwischen privaten Kleineigentümern statt; die Ausstattung ist dabei das Unterscheidungsmerkmal.

Welche Genehmigungen braucht, wer eine Villa in Dresden-Blasewitz sanieren will?

Für Bad, Elektro, Böden, Decken, Türen und Küche innerhalb der Wohnung braucht es in Dresden-Blasewitz keine denkmal- oder erhaltungsrechtliche Genehmigung, solange das Gebäude kein Einzeldenkmal ist und sich das Erscheinungsbild von außen nicht ändert. Genehmigungspflichtig sind Fenster mit neuem Format, neuer Teilung oder anderem Material zur Straße, Fassade und Außendämmung, Einfriedung und Vorgarten, weil der ganze Stadtteil im Denkmalschutzgebiet Blasewitz/Striesen-Nordost liegt (Stand der Seite 10.06.2026).

Das Denkmalschutzgebiet nach § 21 SächsDSchG ist eines von acht in Dresden. Auf allen Grundstücken im Gebiet sind nach dresden.de genehmigungspflichtig: Abriss, Neubauten, An- und Umbauten, Sanierungsmaßnahmen mit Veränderung des Erscheinungsbildes, Veränderungen der Freiflächen und Baumfällungen, Werbeanlagen sowie Einfriedungen. Ist die Villa selbst Einzeldenkmal, greift § 12 SächsDSchG auch für Arbeiten im Inneren, etwa an Stuckdecken, Türen oder Dielen.

Der Süden des Stadtteils liegt zusätzlich in der Erhaltungssatzung H 46 B „Dresden-Blasewitz Süd“ vom 22.06.2017 nach § 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB. Dort sind Rückbau, städtebaulich relevante Änderungen, Nutzungsänderungen und die Errichtung baulicher Anlagen nach § 173 BauGB genehmigungspflichtig, auch wenn das Vorhaben nach der Sächsischen Bauordnung genehmigungsfrei wäre. Geschützt sind offene Bauweise, Kubatur, Fassadengliederung, Einfriedungen und gärtnerische Vorgärten; Photovoltaik und technische Dachaufbauten gehören auf die straßenabgewandte Seite. Die Stadt hatte 2016 fünf Erhaltungssatzungen für das Gebiet angekündigt; welche davon außer H 46 B beschlossen sind, prüfen wir je Adresse im Themenstadtplan.

Was in Blasewitz nicht gilt, ist genauso wichtig:

• Eine soziale Erhaltungssatzung (Milieuschutz nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) gibt es in Dresden nicht; der Stadtrat hat eine Vorlage für zwei andere Gebiete am 13.12.2024 abgelehnt, Blasewitz war nie Prüfgebiet.
• Ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet nach § 142 BauGB ist für Blasewitz nicht belegt (Stand 09/2026); ohne Sanierungsgebiet greift die erhöhte Absetzung nach § 7h EStG nicht, § 7i EStG nur bei Einzeldenkmal oder geschützter Gesamtanlage mit Bescheinigung der Denkmalbehörde.
• Eine Blasewitz-spezifische Gestaltungssatzung wurde nicht gefunden; die Gestaltvorgaben laufen über Denkmalschutzgebiet und Erhaltungssatzung.

Welche Wohnungen sind in Blasewitz typisch und was prüfen wir vor dem Angebot?

Die Begründung zur Erhaltungssatzung H 46 B beschreibt den Bestand: Landhäuser ab Mitte des 19. Jahrhunderts mit ein bis zwei Geschossen und 100 bis 200 m² Grundfläche, dazu die freistehenden Villen der Gemeinde Blasewitz mit bis zu 15 m Gebäudelänge und zwei Geschossen bis zur Traufe. Bei rechnerisch 4,6 Wohnungen je Gebäude teilen sich wenige Parteien ein Treppenhaus. Eigentumswohnungen im Stadtraum Blasewitz/Striesen haben im Mittel 74 m² und 2,9 Räume, Mieterhaushalte bewohnen 77 m² (Kommunale Bürgerumfrage 2024, S. 30 und 43). Selbst genutzte Eigentumswohnungen sind mit 13 % der Haushalte fast doppelt so häufig wie in Dresden insgesamt (7 %); 2025 wechselten in der Gemarkung 129 Wohnungen als Sondereigentum den Eigentümer, 2024 waren es 99 (Grundstücksmarktbericht 2026, Anlage 1, S. 111). Saniert wird in Blasewitz also für beides, für den eigenen Einzug nach dem Kauf und für die Neuvermietung. Die Technik der Altbauwohnung, Holzbalkendecken, Dielen und Steigestränge, steht auf Altbauwohnung sanieren Dresden; hier steht, was wir je Adresse vor dem Angebot prüfen:

• Wir prüfen die Adresse gegen die Denkmalliste, weil § 12 SächsDSchG bei einem Einzeldenkmal auch für Innenarbeiten gilt.
• Wir prüfen, ob die Adresse in der Erhaltungssatzung H 46 B liegt, wo auch eine Nutzungsänderung genehmigungspflichtig ist.
• Wir lesen die Wohnlage der Adresse im Themenstadtplan ab, weil der Mietspiegel Dresden 2025 die gute Wohnlage mit dem Faktor 1,03 bewertet.
• Wir sehen uns in Gebäuden bis 1918 Bodenbeläge, Kleber und Leitungen aus späteren Umbauten auf Schadstoffe an; asbesthaltige Beläge entfernt ein zugelassener Fachbetrieb nach TRGS 519, Details unter Entkernung und Abbruch.
• Wir nehmen Format, Teilung und Material der Fenster zur Straße auf und stellen sie als eigenen Block ins Angebot, der erst nach der Rückmeldung der Denkmalbehörde bepreist wird.
• Wir klären die Straßenkategorie für Gerüst und Container beim Straßen- und Tiefbauamt und die Stellfläche im Bereich des beschlossenen Bewohnerparkens am Schillerplatz.

Was kostet ein Gerüst oder ein Container auf dem Gehweg in Dresden-Blasewitz?

Auch vor dem Haus fallen Kosten an: Gerüst und Container auf dem Gehweg sind eine Sondernutzung. Nach dem Gebührenkatalog der Sondernutzungssatzung der Landeshauptstadt Dresden (Anlage 1, Nr. 14, Fassung 2023) kostet ein Gerüst oder ein Container auf einer Anliegerstraße der Kategorie IV 0,80 € je angefangenen Quadratmeter und Woche, auf einer Hauptverkehrsstraße der Kategorie II 2,30 €. Ein Gerüst mit 40 m² Gehwegfläche über acht Wochen kostet in Kategorie IV 256 € (eigene Rechnung). Befreiungen nach § 13 Abs. 4 der Satzung gelten für Gerüste nicht; welche Kategorie für die einzelne Straße gilt, bestätigt das Straßen- und Tiefbauamt.

Bei 4,6 Wohnungen je Gebäude und Vorgärten, die die Erhaltungssatzung schützt, steht der Container in Blasewitz selten auf dem Grundstück. Rund um den Schillerplatz ist Bewohnerparken beschlossen (Stadtratsbeschluss vom 24.01.2019, Planung März 2021 mit 200 Bewohnerparkständen); Stellfläche für Container und Handwerkerfahrzeuge klären wir deshalb vor dem Angebot mit dem Amt.

Was kostet es, eine Wohnung in Dresden-Blasewitz komplett zu sanieren?

Für die Blasewitzer Durchschnittswohnung mit 85 m² und drei Zimmern ergibt der Kalkulator auf der Startseite im Umfang Komfort mit neuem Bad, vier Innentüren und Küchenanschlüssen 29.000 bis 67.500 € brutto, das sind 341 bis 794 € je m² Wohnfläche (Richtwerte Bundesdurchschnitt 2025/2026, Stand September 2026). Einen Blasewitz-Zuschlag gibt es nicht, weil kein belegter Regionalfaktor für Dresden vorliegt. Verbindlich wird die Zahl erst mit dem Angebot nach der Besichtigung.

Der Rechenweg folgt dem Kalkulator Position für Position: Böden, Elektro und Untergrund mit 85 m² mal 160 bis 330 € ergeben 13.600 bis 28.050 €; Wände und Decken für drei Zimmer plus 1,5 Nebenräume, also 4,5 Räume mal 700 bis 1.100 € in der Stufe Komfort, 3.150 bis 4.950 €; Komplettbad mit 6 bis 8 m² 10.000 bis 28.000 €; vier Innentüren 1.400 bis 3.400 €; Küchenanschlüsse und Montage 1.000 bis 3.200 €. Die Summe von 29.150 bis 67.600 € rundet der Kalkulator auf 500 €. Nicht enthalten sind Fenster und eine abgehängte Decke mit LED-Spots (72 bis 215 € je m² Deckenfläche auf der Hälfte der Wohnfläche).

Zwei Positionen rechnen wir in Blasewitz anders als der Kalkulator. Fenster mit dem Richtwert 550 bis 1.100 € je Stück gelten für Standardformate; stehende Rechteckfenster sind hier Schutzmerkmal, und ein Tausch zur Straße mit anderem Format, anderer Teilung oder anderem Material ist im Denkmalschutzgebiet genehmigungspflichtig. Fenster stehen deshalb erst nach der Rückmeldung der Denkmalbehörde mit Preis im Angebot. Für Dachgeschosswohnungen in Villen ohne Aufzug setzen wir 4 bis 8 % Zuschlag für Transport und Schutt an (eigener Ansatz SANIERWERK).

Welche Miete und welcher Wert sind nach der Wohnungssanierung in Dresden-Blasewitz möglich?

Die Angebotsmiete lag in Blasewitz 2024 bei 9,81 €/m², im Stadtbezirk bei 9,34 €/m²; der Anstieg von 2022 bis 2024 betrug 0,82 €/m² gegenüber 0,53 €/m² stadtweit (Stadtteilkatalog 2024). Der Median der Mietspiegel-Stichprobe für ganz Dresden liegt bei 7,00 €/m² (Mieten zum 01.04.2024). Bei Neuvermietung gilt bis 30.06.2027 die Mietpreisbremse nach § 556d BGB: höchstens Vergleichsmiete plus 10 %, wobei der Mietspiegel Dresden 2025 die gute Wohnlage mit dem Faktor 1,03 adressscharf bewertet.

Ausgenommen ist nach § 556f BGB die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Im laufenden Mietverhältnis gilt bis 30.06.2027 die Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren; daneben dürfen nach § 559 BGB 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr umgelegt werden, gekappt auf 3 €/m² in sechs Jahren, unter 7 €/m² Ausgangsmiete auf 2 €/m², Ankündigung drei Monate vorher nach § 555c BGB; Details unter Modernisierungsumlage § 559 BGB.

Auf der Wertseite hat der Gutachterausschuss für die Gemarkung Blasewitz 2025 sanierte Eigentumswohnungen mit Baujahr bis 1989 zu einem Median von 2.550 €/m² registriert (36 Kauffälle, Spanne 1.840 bis 4.560 €/m²), Wohnungen der Baujahre 1990 bis 2023 zu 2.820 €/m² (43 Kauffälle) und Neubau-Erstverkäufe zu 8.575 €/m² (15 Kauffälle, eingeschränkt belastbar). Unsanierte Wohnungen weist der Bericht nicht aus. Nach der Umrechnungsformel des Gutachterausschusses (Grundstücksmarktbericht 2026, S. 71 bis 74) liegt der Abstand zwischen einer 1999 und einer 2026 sanierten Altbauwohnung bei 769 bis 1.077 €/m²; für 85 m² im Umfang Komfort rechnet der Kalkulator 70 % davon an, also rund 45.500 bis 63.500 € (Kalkulator-Ergebnis, auf 500 € gerundet; rechnerisch, keine Zusage). Wie sich das in eine Renditerechnung übersetzt, steht unter Wohnung vor Vermietung sanieren.

Wie läuft die Komplettsanierung in Dresden-Blasewitz mit SANIERWERK ab?

Braucht Ihre Wohnung in Blasewitz neben dem Bad auch Elektro, Böden, Wände und Türen, koordinieren Sie keine fünf Handwerker: SANIERWERK plant und koordiniert die komplette Sanierung, Sie haben einen Ansprechpartner. Der Kalkulator auf der Startseite liefert sofort eine Kostenspanne ohne Kontaktdaten. Nach der Besichtigung bekommen Sie ein Angebot mit Einzelpositionen je Gewerk, jede mit Kennung E für Erhaltung und M für Modernisierung, dazu Terminplan und Übergabedatum. Bauleitung und Verantwortung liegen bei SANIERWERK, die Gewerke kommen aus festen Partnerbetrieben der Region. Am Ende stehen Abnahme mit Protokoll und Übergabe, vermietungsfertig.

Die Gewährleistung auf die Bauleistung beträgt nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB fünf Jahre ab Abnahme, bei vereinbarter VOB/B vier Jahre nach § 13 Abs. 4 Nr. 1 VOB/B. Inhaber Rico Peuker hat ab 1999 eine eigene Baufirma geführt und ist seit 2007 Immobilienmakler in Dresden. Einsatzgebiet: Dresden, Radebeul, Freital, Meißen, Coswig und Moritzburg.