Elektroinstallation Wohnung Dresden: neue Elektrik als Teil der Komplettsanierung

Was gehört zur Elektroinstallation einer Wohnung in Dresden?

Eine Elektroinstallation ist die Gesamtheit aus Zählerplatz, Verteilung mit Sicherungen und Fehlerstromschutz, Leitungen unter Putz sowie den Schaltern, Steckdosen und Anschlussdosen einer Wohnung. Elektroinstallation modernisieren heißt bei SANIERWERK: alles davon neu, in einem Durchgang und im Leerstand, weil die Schlitze vor Putz, Decken und Böden gefräst werden. Das Bad mit seinen Schutzbereichen steht auf der Seite Badsanierung.

Was in der Regel dazugehört:

• Unterverteilung mit Leitungsschutzschaltern und Fehlerstromschutz für alle Stromkreise, Zählerplatz nach den Vorgaben des Netzbetreibers.
• Neue Leitungen unter Putz in jeden Raum, dreiphasige Zuleitung für Herd und Durchlauferhitzer, eigene Stromkreise je Raum und für Großverbraucher.
• Steckdosen nachrüsten in der Zahl, die heute gebraucht wird: Die Planungsnorm RAL-RG 678 der HEA staffelt je Raum in Mindest-, Standard- und Komfortausstattung.
• Ein Schalterprogramm für die ganze Wohnung, damit Schalter und Steckdosen in allen Räumen gleich aussehen und später nachgekauft werden können.
• Gegensprechanlage, Netzwerk- und Antennendosen, die Anschlüsse für die Küchenmontage und die Auslässe für LED-Spots in der abgehängten Decke.
• Messung und Prüfung nach Fertigstellung mit Protokoll, das Sie für Versicherung und Mieter aufbewahren.

Wie viele Steckdosen bekommt ein Raum, und was legen wir vor dem Putz fest?

Die Zahl der Steckdosen, Leuchtenauslässe, Stromkreise und Kommunikationsanschlüsse je Raum planen wir nach der RAL-RG 678. Diese Richtlinie der HEA kennt drei Ausstattungswerte, Mindest-, Standard- und Komfortausstattung, und legt für jede Raumart fest, wie viele Anschlüsse dazugehören; die Mindeststufe entspricht der Grundausstattung nach DIN 18015-2. Im Angebot steht je Raum die gewählte Stufe mit Stückzahl, damit Sie vor der Ausführung sehen, was Wohnzimmer, Küche, Schlafzimmer und Bad bekommen. Für vermietete Wohnungen setzen wir die Standardausstattung an; Küche und Arbeitsplatz planen wir eine Stufe höher, weil dort die meisten Geräte hängen.

Schalterprogramm heißt die Serie eines Herstellers, aus der Schalter, Steckdosen, Rahmen und Abdeckungen für die ganze Wohnung stammen. Wir legen Serie und Farbe vor dem Angebot mit Ihnen fest, damit die Dosen in allen Räumen zusammenpassen und Mieter oder Nachfolger einzelne Teile nachkaufen können. Die Lichtplanung gehört in denselben Termin: Auslässe für Decken- und Wandleuchten, Spots und Schalterstellen werden vor dem Fräsen der Schlitze festgelegt und nach dem Verputzen nicht mehr verändert. Wo eine abgehängte Decke mit LED-Spots kommt, steht die Zahl der Spots je Raum auf der Seite Trockenbau und Decken; die Anschlüsse für Herd, Geschirrspüler, Dunstabzug und Arbeitsplatzbeleuchtung richten sich nach dem Küchenplan auf der Seite Innentüren und Küche.

Sie suchen einen Elektriker in Dresden, aber die Wohnung braucht mehr?

Wer „Elektriker Dresden“ sucht und nur eine Steckdose oder einen Herdanschluss braucht, ist bei einem Elektrobetrieb richtig. SANIERWERK erneuert die Elektrik der Wohnung, wenn die Wohnung insgesamt fällig ist: Leitungen, Bad, Böden, Wände, Türen, Küche. Sie koordinieren dann nicht fünf Handwerker, sondern haben einen Ansprechpartner, der die Komplettsanierung der Wohnung plant, die Partnerbetriebe taktet und die Wohnung vermietungsfertig übergibt. Das Anfrageformular am Ende dieser Seite ist auf Elektro voreingestellt.

Was kostet eine neue Elektroinstallation je Quadratmeter?

Für die vollständige Erneuerung der Elektroinstallation im Altbau nennen Marktübersichten 80 bis 150 € je m² Wohnfläche, hochwertige Ausstattung bis 300 € je m²; ein Rechenbeispiel für 80 m² mit drei Zimmern ergibt rund 9.700 €, also 121 € je m². Der Kalkulator führt Elektro im Block mit Böden und Untergrund: Basis 70 bis 150 €, Komfort 160 bis 330 €, Komplett-Luxus 470 bis 700 € je m². Die Portalwerte sind Bundesdurchschnitt 2025/2026 ohne Angabe zu Brutto oder Netto, die Kalkulatorwerte sind brutto.

Beispiel mit den Richtwerten der Tabelle, 60 m²: Elektro 80 bis 150 € je m² ergibt 4.800 bis 9.000 €, der Zählerschrank kommt mit 800 bis 2.500 € dazu, wie im Kalkulator auf 500 € gerundet 5.500 bis 11.500 €. Im Angebot steht jede Position mit Kennung E für Erhaltung oder M für Modernisierung:

Elektro verteuert sich schneller als der Bau insgesamt: Destatis meldet für Elektroanlagen im Mai 2026 plus 6,4 % gegenüber dem Vorjahr, für die Instandhaltung von Wohngebäuden plus 5,6 %. Für Sachsen nennt eine Marktübersicht ohne offengelegte Methodik 62 bis 88 € netto je Elektrikerstunde gegenüber 70 bis 115 € bundesweit.

Die Portale weisen Brutto oder Netto meist nicht aus. Die Richtwerte im Kalkulator von SANIERWERK sind brutto inkl. USt.; das Angebot nennt jede Position mit Stückzahl, Einheitspreis und Umsatzsteuer.

Wann muss die Elektrik einer Altbauwohnung in Dresden erneuert werden?

Ob die Elektroinstallation im Altbau erneuert werden muss, entscheidet der Befund, nicht das Baujahr. Drei Merkmale geben den Ausschlag: Leitungen auf Putz, eine ein- oder zweiphasige Zuleitung ohne Drehstrom für Herd oder Durchlauferhitzer und eine Verteilung ohne Fehlerstromschutz. Das BMF-Schreiben vom 26.01.2026 nennt die ersten beiden als Kennzeichen des „sehr einfachen“ Standards, der Mietspiegel Dresden 2025 bewertet die Aufputz-Installation mit einem Abschlag von 3 %.

Sobald Bad, Küche oder eine abgehängte Decke neu gemacht werden, liegen die Leitungen ohnehin offen; jeder spätere Eingriff kostet Putz, Fliesen oder Deckenplatten ein zweites Mal. Deshalb takten wir die Elektrik der Altbauwohnung vor Decke und LED-Spots und vor der Küchenmontage, bei der Komplettsanierung direkt nach der Entkernung. Zwei weitere Stellen im Mietspiegel hängen ebenfalls an der Elektrik:

• Kein Geschirrspüleranschluss: wohnwertmindernd nach Tabelle 11; der Anschluss ist eine Elektro- und Sanitärposition.
• Einbauküche: Der Zuschlag von 3 % setzt unter anderem einen Herd mit Backofenfunktion voraus; der Herdanschluss ist eine Elektroposition, Richtwert 150 bis 350 € für 400 V.

Nach welchen Normen wird die Elektrik ausgeführt und geprüft?

Errichtet wird die Anlage nach der Normenreihe DIN VDE 0100; dazu gehört der Fehlerstromschutz für die Steckdosenstromkreise nach DIN VDE 0100-410. Zählerplatz und Hausanschluss richten sich nach den technischen Anschlussbedingungen des örtlichen Netzbetreibers, bei dem der ausführende Elektrobetrieb als eingetragener Installateur die Anlage anmeldet und fertig meldet. Bei einem Vertrag nach VOB/B gilt für Elektroarbeiten zusätzlich die ATV DIN 18382 der VOB/C. Stoßen wir beim Fräsen der Schlitze oder beim Ausbau alter Verteiler auf asbestverdächtige Bauteile, ruht die Arbeit an dieser Stelle, bis die Entsorgung nach TRGS 519 geregelt ist; das Verfahren steht auf der Seite Entkernung.

Vor der Inbetriebnahme folgt die Erstprüfung nach DIN VDE 0100-600 in drei Schritten: Besichtigen, Erproben, Messen. Gemessen werden unter anderem die Durchgängigkeit der Schutzleiter, der Isolationswiderstand, die Schleifenimpedanz und die Auslösung der Fehlerstromschutzschalter. Das Ergebnis ist ein Prüfprotokoll mit Messwerten, Datum und Unterschrift des Elektrobetriebs; in der Kostentabelle oben steht es als E-Check mit 100 bis 300 €. Sie erhalten es mit der Übergabe zusammen mit dem Stromlaufplan und der Beschriftung der Verteilung. Was Sie bei der Abnahme selbst kontrollieren können:

• Jeder Stromkreis ist in der Verteilung dauerhaft beschriftet, und der Stromlaufplan liegt in der Verteilertür.
• Herd, Durchlauferhitzer, Waschmaschine und Geschirrspüler haben eigene Stromkreise; der Herd hängt an Drehstrom.
• Alle Steckdosenstromkreise laufen über Fehlerstromschutzschalter, und die Prüftaste löst aus.
• Zahl und Lage der Dosen je Raum entsprechen dem Ausstattungsplan aus dem Angebot; Abweichungen stehen im Abnahmeprotokoll.
• Das Prüfprotokoll nach DIN VDE 0100-600 ist vollständig, datiert und vom Elektrobetrieb unterschrieben.
• Die Anlage ist beim Netzbetreiber angemeldet, die Fertigmeldung liegt vor, und der Zähler läuft auf Ihren Namen oder den des Mieters.

Bringt eine neue Elektroinstallation in Dresden mehr Miete?

Unmittelbar bringt sie wenig, mittelbar einiges. Der qualifizierte Mietspiegel Dresden 2025 kennt keinen Zuschlag für neue Elektrik, aber einen Abschlag von 3 % für über Putz verlaufende Installationen und außerhalb des qualifizierten Teils das wohnwertmindernde Merkmal „keine zeitgemäße Elektroinstallation“. Die neue Anlage beseitigt beide Abzüge und macht den Zuschlag von 3 % für die Einbauküche technisch erst möglich. Am Markt lag die Angebotsmiete in Dresden 2025 im Median bei 9,09 €/m².

Für Mietverhältnisse, die weiterlaufen, gilt § 559 BGB: 8 % der Modernisierungskosten je Jahr auf die Miete, gekappt auf 3 € je m² in sechs Jahren, 2 € je m² bei einer Ausgangsmiete unter 7 € je m². Bleibt die Elektrik bis 10.000 €, passt sie in das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB: 30 % Pauschalabzug, keine Härteabwägung, danach fünf Jahre Sperre für weitere Erhöhungen nach § 559. Bei genau 10.000 € bleiben 7.000 € Modernisierungsanteil, 8 % davon sind 560 € im Jahr, rund 47 € im Monat. Ankündigung drei Monate vor Beginn nach § 555c BGB. Die Rechenwege mit Kappung und Härteeinwand stehen auf der Seite Modernisierungsumlage § 559 BGB.

Bei Neuvermietung im Leerstand gilt in Dresden die Mietpreisbremse nach der Sächsischen Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 02.12.2025, gültig vom 01.01.2026 bis 30.06.2027: Vergleichsmiete plus 10 %. Ausgenommen ist die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB); die Elektrik allein erreicht das nicht, dafür braucht es das Paket der Komplettsanierung. Für laufende Verträge liegt die Kappungsgrenze in Dresden bis 30.06.2027 bei 15 % in drei Jahren, Erhöhungen nach § 559 zählen dort nicht mit.

Ist die neue Elektrik Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten?

Nach dem BMF-Schreiben vom 26.01.2026 ist die Elektroinstallation einer der vier Bereiche, die den Standard eines Wohngebäudes bestimmen, neben Heizung, Sanitär und Fenstern. Herstellungskosten entstehen erst, wenn mindestens drei dieser vier Bereiche deutlich gehoben werden. Die Elektrik allein bleibt damit Erhaltungsaufwand: sofort als Werbungskosten abziehbar oder nach § 82b EStDV gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt.

Die Einzelregeln, die bei der Elektrik greifen:

• Eine Hebung des Standards im Bereich Elektro liegt nach Rn. 20 des BMF-Schreibens vor, wenn ein- oder zweiphasige Leitungen durch dreiphasige mit erheblich mehr Anschlüssen ersetzt werden; der Ersatz alter Leitungen durch gleichwertige neue hebt den Standard nicht (BFH 12.09.2001, IX R 39/97, BStBl 2003 II S. 569).
• Zusätzliche Elektroleitungen sind keine Substanzmehrung und damit keine Erweiterung (Rn. 38).
• Bis 4.000 € netto je Baumaßnahme können Sie den Aufwand auf Antrag stets als Erhaltungsaufwand behandeln (R 21.1 Abs. 2 EStR).
• In den ersten drei Jahren nach dem Kauf zählt die Elektrik in die 15-%-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG; wird sie überschritten, läuft alles über die AfA mit 2 % (Baujahr 1925 bis 2022), 2,5 % (vor 1925) oder 3 % (ab 2023).
• Selbstnutzer: 20 % der Arbeitskosten, höchstens 1.200 € im Jahr nach § 35a EStG; § 35c EStG greift nicht, weil die Elektroinstallation keine energetische Maßnahme im Sinne der Vorschrift ist.

Wer Bad, Heizung und Fenster im selben Durchgang erneuert, sollte den Ausgangsstandard vorher mit Fotos festhalten. Die Einordnung trifft Ihr Steuerberater; wir liefern die Positionen so, dass er sie zuordnen kann.

Wie läuft das Erneuern der Elektrik in der Wohnung mit SANIERWERK ab? Schritt für Schritt

Die Kostenspanne bekommen Sie sofort über den Kalkulator auf der Startseite, ohne Kontaktdaten. Danach läuft die Elektrik in neun Schritten, eingebettet in den Terminplan der ganzen Wohnung:

• Besichtigung im Leerstand: Wir nehmen Raum für Raum Stromkreise, Dosen, Verteilung und Leitungsführung auf und klären Zählerplatz und Hausanschluss.
• Angebot: Jede Position steht mit Stückzahl, Einheitspreis, Umsatzsteuer und Kennung E oder M; dazu Ausstattungsstufe je Raum, Schalterprogramm und Terminplan mit Übergabedatum.
• Terminplan: Die Elektrik steht an zweiter Stelle nach der Entkernung und vor Putz, Trockenbau, Böden und Malern; Bad und Küche werden im selben Plan getaktet.
• Rohinstallation: Schlitze fräsen, Dosen setzen, Leitungen ziehen, Verteilung und Zählerplatz vorbereiten.
• Kontrolle vor dem Putz: Die Bauleitung von SANIERWERK prüft Lage und Zahl der Dosen gegen den Ausstattungsplan, bevor die Wände geschlossen werden.
• Feininstallation nach den Malerarbeiten: Schalter, Steckdosen, Leuchtenanschlüsse, Verteilung fertig verdrahten und beschriften.
• Erstprüfung nach DIN VDE 0100-600 mit Protokoll und Anmeldung beim Netzbetreiber.
• Abnahme: gemeinsamer Rundgang mit Protokoll; offene Punkte werden mit Frist festgehalten und vor der Übergabe erledigt.
• Übergabe: Sie erhalten Prüfprotokoll, Stromlaufplan, Rechnung mit getrennten Arbeits- und Materialkosten und die Positionsliste für Ihren Steuerberater.

Die Ausführung übernimmt ein fester Elektro-Partnerbetrieb aus der Region, Bauleitung und Verantwortung liegen bei SANIERWERK. Rico Peuker hat ab 1999 eine eigene Baufirma geführt und vermittelt seit 2007 Wohnungen in Dresden.

Gewährleistung: nach BGB fünf Jahre ab Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB), bei Vereinbarung der VOB/B vier Jahre (§ 13 Abs. 4 VOB/B). Einsatzgebiet sind Dresden, Radebeul, Freital, Meißen, Coswig und Moritzburg.